新数据显示,投资者正在退出房市,房价也因此而稳定下来,首置业者将迎来最适合买房的春天。

据《澳洲金融评论报》报道,周五公布的住房贷款数据证实,监管机构收紧针对投资者的借贷规定后,投资者贷款大幅下降,特别是悉尼的。与此同时,首置业者贷款激增。

不过,任何房市放缓可能促使监管机构软化立场的希望都会落空,因为澳洲审慎监管局(APRA)主席拜尔斯(Wayne Byres)说,明年他还将加强宏观审慎监管措施。

澳洲审慎监管局从3月开始收紧限制之后,悉尼已经感受到放贷活动产生的变化。悉尼的待售房屋比一年前多,但房价却没有什么增长。这些措施改变了由两大城市主导的住宅市场的性质。

“今年的春季市场完全不一样了,” SQM Research总经理克里斯托弗(Louis Christopher)说道,“去年的这个时候,待售房屋数量非常少,需求特别旺盛。随着季节的推移,待售房屋甚至更少了,因为卖家担心卖掉房子后自己又买不起房了。”

“这次就没有出现那样的状况了,待售房屋更多,买家却少了很多。房屋的待售时间变长了,特别是悉尼。待售房屋增多,虽然没有达到供应过剩的水平,但确实增多了,”他说道。

这不是什么坏消息,悉尼和墨尔本这两个过热的市场需要放慢步伐,但现在的环境对投资性贷款很不利,可能播下两年内租金飙升的种子,因为新住房不足以容纳增长的人口会在租赁市场制造新一轮的可负担性问题。

不过现在,在悉尼和墨尔本这两个最大的市场,首置业者正在积攒能量。虽然提供给投资者的新贷款减少了,但提供给首置业者的贷款在7月环比跃升6.5%至29亿元,经季节性波动调整后同比增长29%。

维州和新州都为首置业者提供了印花税减免措施,推动了房价较低城区的发展。CoreLogic的数据显示,墨尔本北区的Reservoir已经连续六周成为全国周末拍卖会场次最多的城区。

Getting more of a look in than last year: Loans to first home buyers have jumped almost 30 per cent from 12 months ago.

Barry Plant Realty经纪人Ross Kontossis表示,Reservoir终于引起买家的注意,大家发现在这里买房物有所值了。虽然Reservoir的住宅价格中位值为84.6万元,超出大部分首置业者能够负担的范围,但7月实行税收新政以来,排屋和公寓需求大幅攀升了。

“楼花销售无疑受到影响了,”他说道,“我们见识过两居公寓售价因印花税削减而在一夜之间涨价5万元。”

不过,首置业者的劲增也无法填补投资者离开后留下的空白。需求不会消失,但市场会比较疲弱,就像上周的数据显示,悉尼8月的房价持平,墨尔本的仅仅上涨了0.5%。

克里斯托弗表示,高端市场不受首置业者支撑,而是受准备换大房的人的支撑。这些人还在,他们的贷款利率还是比较低,限制也比较少。

另一个影响高端市场的因素可能是澳元汇率的攀升。周五,澳元兑美元汇率创两年内的新高,如果这种趋势持续下去,海外中国买家的需求可能会受到影响。瑞银(UBS)表示,中国买家对汇率变化特别敏感。

拜尔斯在周五的演讲中表示,澳洲审慎监管局目前还不打算放宽这些政策。在高房价、高家庭债务、低利率、工资增长乏力的环境下,审查措施不会在短期内放宽。

澳洲审慎监管局依然认为,银行应该对借款人是否还得起贷款进行更严格的评估,在可服务性评估中建立利率缓冲器,从而防止房价迅速攀升破坏住房市场的稳定。不过,他在周五发表的言论显示,澳洲审慎监管局不认为银行在实践中全面遵循监管机构的政策。

“因此,我们对实际的贷款行为更加关注,力求获得更多保证,将更严格的贷款政策在实际上转化为更审慎的贷款决策,”他说道。

拜尔斯还呼吁银行采取政府的“综合信用报告”改革,这将要求银行在上报违约历史外上报“正面的”信用记录。他表示,这将确保所有已存在的贷款都是已知的,可以纳入贷款评估的考虑中。银行在这项改革上已经拖延了好几年。