上周六,参议院连夜表决,终于在凌晨敲定并通过了参院版本的税改议案。但这个版本,与此前众院通过的版本还有诸多分歧。接下来的事,就是参众两院商讨解决两个版本之间的分歧,以期在今年结束前拿出最终方案,给川普签字了。
在税改众多子项目中,华人最关心的除了税后到手的工资,还有就是房价了。参众两院的税改方案,其中多项涉及房屋买卖中的税率问题,这也势必给全美带来新的房价走向。
根据目前普遍的分析数据来看,房价未来会出现整体走低,一些媒体甚至用了“全美各州房价都将大跌”这样的标题。美国中文网为此采访了数位资深会计师和资深地产经纪,来分析税改到底可能对房价产生什么影响。
 
税改中影响房地产业主要分为三点:
 
第一点:房贷利息抵扣变少
我们谈全美房价走势,不得不先将全美整体做一个划分。这里面有一个关键数字:50万美元。

税改会使全美房价下跌?房子即将过户有影响吗?将来该租房还是买房?_图1-2

根据全国低收入住房联盟对2012-2015年全美房屋售价的统计,可以看出50万这个门槛在全美各州房市中的重要性:华盛顿特区居榜首,有27%的房贷超过50万;第二名夏威夷州;第三名加州;第四名纽约州;第五名康州;第六名维州;第七名新泽西;第八名马里兰州;第九名麻州;第十名华盛顿州。
根据现行法律,贷款100万美元之内的利息可以抵税。但在已经通过的众院版税改里,把100万美元额度降为50万美元,这对许多买房华人来说无疑是个坏消息;而在参院版税改里,100万美元额度保留了。然而,两个版本会如何合并协调,目前还是个问号。
对于买家来说,买房后的起初几年,每月支付的贷款中利息占多数,尤其对于贷款较多的高房价地区民众来说,报税时能抵税的金额相当可观。但一旦改为50万以上贷款利息就不能算作申报扣税的话,高房价地区的民众就会降低购买意愿,这也会造成市场上很多原先工薪阶层试图购买的房产变得无人问津,从而影响市场。
根据上面的图我们也能看到,排名前十的几个州,如果门槛真降为50万,按照3%的贷款利率,如果一对夫妻房贷60万,前50万贷款每年缴付的15000元利息可以扣抵,后面的10万大约合3000元不能扣抵,这会让许多购房者无法抵消成本,会对市场造成波动。
穆迪首席经济学家Mark Zandi表示,在美国的高房价地区,税改将最初让房价下降10%,在全美普遍下降3%-5%。

税改会使全美房价下跌?房子即将过户有影响吗?将来该租房还是买房?_图1-3

第二点:自住房出售免税门槛变苛刻
原来拥有5年以上并自住2年即可享受房子售出增值头25万美元(个人,家庭则是50万美元)的免税,税改后改为拥有8年以上自住5年才可免税。
这一部分很好理解,对于在投资热门地区,不少人手中握有多套房产,靠买卖房子盈利。但是税改后卖房中获得的增值免税的条件更为苛刻,投资者手握一个房子的周期大大增加,这对于投资来说必然不是好消息。 全国房地产经纪商协会(National Association of Realtors)指出,新税制将使得租住房屋比购买房屋划算,从而降低人们购屋的意愿,并且使房屋贬值。
第三点:房产税抵税额
在投票前一天的参院税改法案里,所有州和地税抵扣(State and Local Tax Deductions,简称SALT)都被取消了。目前全美国约30%、也就是4400万纳税人都在享受这个抵扣,对于收入超过10万的人来说,失去SALT抵扣是一笔大损失。
不过投票前最后一天,在缅因州参议员Susan Collins的努力下,保住了分项抵扣里州和地方房产税最高10000美元的抵税额,与众院版本保持一致。如果你的房产税在SALT里面占较大部分的话,这算是一个利好消息。
以上三点看起来对房产市场影响颇深,民众此时应该如何应对?我们来看看专家怎么说。
问题
 
01
房价大跌?经纪人有话说
地产经纪人张惠纹:现在市场预估普遍采用了穆迪分析家的分析,这是由于房贷利息的免税上限降低到50万,高税收的纽约州的州税和地方税减免被取消等因素。对于收入较高拥有房产的居民来说,虽然税率降低,但是报税表上的减免额度也随之降低,所以会对房市产生影响。
但是以目前市场的反应来看,针对纽约市虽然买家的购房意愿会因为税改有所改变,但是大家如果不买房,而选择租房这就对税务上一点减免都没有。在高房价地区购买房屋要长远考虑,除了房屋短线市场看跌外也要考虑贷款利率的高低,不同地区的房屋增值等多方面影响。所以以目前来看如果税改依据于现在的版本,拥有房产者确实会在税务上面利空,但是对于多数人来说个人收入因为税改到手的钱会多,这也必然会让大家把钱再次投入到房地产中,因此对于房地产业的影响并不会太大。
很多华人喜欢买二家庭及以上的房子用于出租,如果整体看全美热门地区房屋租赁比例,租客占据比例非常高,因此对于华人家庭来说买房做投资出租应该依旧是很好的策略,受税改波动不大。
会计师芦茵:现在的房价已经很高了,走了十年大牛市,已经到了一个循环的终点,即使没有税改,根据市场规律,本身也要回调了。税改更会起到一个催化剂的作用。
 
02
自住房和出租房 一忧一乐

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会计师芦茵:对于自住房者的影响有三点。第一以前地税交了多少减去多少,现在改为最多1万的上限。第二贷款利息以前可以最多减到你贷款金额的100万,意思就是说比如你买了一个比较昂贵的房子价值200万,那么这个房子前100万的贷款的利息你可以在税务上减去,但是现在这个数值变成50万,个人认为影响非常大,尤其是华人聚集的地区房价高,这会在税务上损失很多。第三,自住房的出售从满5住2变为满8住5,免税的门槛提高。以前大家买房会主要考虑在税务上的减免,那么现在这些减免的优惠都取消或者减少了,对于房价高,地税高,州税高的地区例如加州纽约冲击很大。

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对于华人喜爱的买房出租做房东来说,却是一个利好的消息。自住房折旧从27.5年减到25年,商业店铺从39年减到25年,折旧的总时间变少,那么每年能够减税的额度就增加了,这是第一点。同时税改对于出租房地税以及贷款利息是没有上限的,依旧是交了多少钱减去多少,税务上的优惠依旧保持。
会计师侯晨:根据现行法律,自住房的贷款利息是可以进行税务抵扣的,新税改如果取消这项抵扣,正在犹豫该购买还是租房的人,可能就会选择租房而不是买房,因为买房的优惠没有了。
地产经纪人张惠纹:买还是租,还是要出于长期考量。租房没有安定性,买房除了财务上的好处,还有房产的升值性。所以短期来说可能更多人会对买房持观望态度,但长期来讲,我们还不知道房价会如何变化,即使税改后一年多交两三千的税,对于长期利益来说,可能并不会构成太大影响。
会计师侯晨:而且,税改主要是为了刺激经济,经济如果好转,民众生活水平也会提高,可支配收入也会提高,长期来说,房价可能还是会回到原来水平。
03
华埠房产与学区房的走势

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会计师刘梅:在中国城内的co-Op的影响不是很大,因为一般这样的地产本身地税低,房屋贷款也不超过50万,所以以前和现在分列抵扣的时候都太会用到地税,所以根据新的税改标准抵税额增加,对于这部分房产者来说也许会在税务上获得更大优惠。
同样对于买house的家庭,因为以前用分项抵税现在变为基本抵扣,再加上地税上的限制,对于这部分房屋所有者来说在税务上损失很大。
学区房在全美普遍价格偏高,地税也高所以会有影响。但是我们华人很注重教育,即便是税务上有损失,但是学区房依旧是热门,我个人认为很多家庭可能会重新考虑是租还是购买学区房。
04
全美哪些州地产业会因税改而利好?
 

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会计师沈泽宪:税改的目的是带动制造业的回流。全美中部地区整体地价以及地税都较低,制造业回流就会刺激中部地区的就业以及房地产市场,很多生活在东部西部的高地价区的人看到中部的就业和房地产的优势,也会选择去中部。因此会对那里房市有所推动。
05
选新泽西还是纽约?

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会计师侯晨:对于新泽西和纽约的通勤者来说,如果以前你徘徊不定在哪里购房,去除其他个人因素,现在纽约的吸引力会相对降低。因为纽约的高州税将不能作为税表上的抵扣税,所以选择相对州税较低的新泽西州,可能会成为买房者的考量。
而对于多数房地产投资的个人和机构来说,大家在投资时多数会以公司形式来进行管理,根据税改税率的大幅降低,都会带来税表上少交税的实惠。
虽然税改大框架已定,但参众两院依旧在讨论并寻求达成统一的税改方案,最终拿出一份法案呈交给川普,如果一切顺利,川普将于今年年底正式签署该法案,我们也拭目以待这项结果。
在今天约一个小时的《你问我答 美国税改方案对房产投资的影响》直播中,美国中文网的网友们在直播前和直播过程中提出了各种问题,比如:
· 今年年底过户的房子会受税改影响吗?
· 房屋租金收入有多少会纳入屋主的总收入?
· 税改会影响房子交易量和使房价下降吗?
· 如果地税不能抵税,长岛100万左右的优秀学区房价会下跌吗?
· 税改对哪些城市或州的房市影响最大?
· 税改对纽约小企业每个季度的营业税有什么具体影响?
· 税改对投资店面有影响吗?
……
这些问题,都得到了专家们在现场的详细解答。税改还未定案,美国中文网也会继续关注税改对房产、个人/家庭收入、学贷学费等备受华人关注方面的影响。如果您还有任何疑问,欢迎您扫码入群参与讨论,我们也会把您的问题反馈给专家。