当全球正迈向经济复苏的道路时,国际财务机构 IMF 和国际银行换汇中心(The bank for international settlement)却纷纷唱衰澳洲,当然被唱衰的国家不仅仅祗有澳洲,而且还有中国和加拿大,根据他们的说法:这三个国家资产严重灌水,尤其是房地产,如果这次由美国联储银行所带动的全球涨息和缩表无法避免,那这三个国家的「有房阶级」就必须要缩衣节食来应付每个月按时到期的房贷。届时,澳洲人消费支出将更进一步收缩,整体经济无可避免的将走向萧条。

但是,国际専家们对澳洲的这个诅咒真的无法逃避吗?澳洲商界并不这样认为,尤其是房地产行业,他们的理由很简单:“你们说我们房地产泡沫将破灭已经说了十几年了,但我们房地产不但没有泡沫化,而且还在蓬勃的发展之中。”

据 Domain 本周报道,悉尼上周六录得71.5% 的清盘率,高于前一周末的69.7%,虽低于去年同期的 75.4%。但是上周末悉尼有628套房求售,远远多于去年同期的422套。这表示,澳洲房地产的吸纳能力仍然非常高,再多的房子也卖得出去。另一𠆤指标则是:维州在过去的10年内,每周租金中位数已经增长了75.7%,目前达到了$325/week;它象征着澳洲房地产并没有过剩,再多的房子也不够住,难怪没有地方住的街头流浪汉愈来愈多。

当数据争论难分轩轾下,我们不妨冷静下来想想,澳洲经济的真相是什么?

BIS 认为,澳洲将面临三大挑战,第一,全球矿产价格大幅滑落。第二,中国出现衰退的风险。第三,全球涨息潮声音中澳币将大跌。(如果澳洲不跟着涨息的话)但若最后澳洲也选择跟着涨息,那澳洲家庭将被面临付完按揭后,无余钱可花的窘境,一旦消费不振,澳洲必将面临经济衰退,甚至有可能面临大萧条。可是中国会出现衰退吗?这个也是争论很久了的问题。祗是这些人预测的「中国即将崩溃」一直没有发生,所以再多的预测也祗不够是另一𠆤 「狼来了!」很多人把它当耳边风吧!第二,矿产价格大幅回落?老楚上周已经说过,全球下一波风潮将是各国大搞基础建设,那铁矿砂怎可能回落?

除了 BIS 以外,澳洲自己本身也有人唱衰自己,澳洲储备银行行长 Phillip Lowe 说:澳洲下一个衰退最主要原因将来自每个家庭 “债台高筑”,目前有三分之一的家庭在银行存款付完本月按揭后,剩下来的钱已不足以支付下一个月的按揭了,换句话说,祗要丢掉工作二𠆤月或收入减少,很多澳洲「有房人」就会陷入困境。

Phillip Lowe 的话说明了什么?澳洲目前的繁荣是假象,你说,澳洲人富不富有?「富有」,澳洲有史以来,从来没有过有这么多家庭拥有自住房,可是这富有是建立在房价的 「数字上」,一旦房价跌了,澳洲人的财富将大幅缩水。

一直以来,经济学者猜不明白,全球各国印了这么多钞票,利率又这么低,为什么没有造成通货膨胀?现在大家总算渐渐明白了,是房地产把所有的资金吸光了,它像一条河的大水库,上面放再多的水下来,也被吸收,而不造成泛滥成灾,因为穷人买自住房,有钱人买投资房,一间不够买二间,二间不够买三间,…。钱印得再多也被消化掉了。

有经济学家说:澳洲家庭的固定资产看是创下了历史性的新高,但负债也跟着增加,2012年澳洲全国的总负债是 GDP 的 110%,现在已经增加到 123%。但那又怎么样?利率这么低,大家多向银行借点钱出来本来就是理所当然!更何况,澳洲目前失业率不但没有增加反而下降,根据6月17日统计局公布的数据显示,澳洲五月份的失业率是5.5%,比四月份的5.7% 下降了0.2%,这是澳洲历史上失业率最低的时期之一。澳洲从 1978 至 2017 这40年间,月平均失业率是6.9%,换句话说,我们正处在历史上失业率的新低点。低失业率让大家能够按时还完按揭,也为银行的股价提供更一步推升,因为银行不必担心还不起按揭而违约的人会增加。所以金融危机在澳洲是不可能发生的。

众说纷纭,这时,身为华人的你、我该怎么办?老楚告诉您吧,天不会塌下来的,二十多年以来,如果你一直照老楚告诉你的话去做,乘着低利率,多还点本金,快点把房贷还完,房贷还清,管他经济好不好,房贷还清了,就算没有工作领失业金,生活也过得去。继续工作的人,也许你还希望房价下跌,以好买下一套房呢!买完自住房,再利用房价下跌买投资房,将来靠收房租养老(这就是老楚的「养房防老」理论),生活也有了保障,大家就这样快乐的过一辈子!幸福美满!让那些唱衰澳洲,咀咒老楚的人去后悔得肠子悔青吧!