上周写了一篇《房地产下跌不必怕》,我看读者们在网络上的回帖中争论仍然有很大的歧见。看好房地产未来和看衰房地产行情者势均力敌,互不相让。可惜双方都有一个盲点,因为房地产投资是一种「争一世,而不是争一时」的游戏,它必须是一种长期投资,暂时的涨跌,祗是像风吹池塘起的小波浪,不影响池塘中的水,而水不断的灌入,最后变成湖,这才是房地产投资追求的目标。

本周老楚觉得还是有需要在这里多费点笔墨,做点补充,希望能让大家更清楚的认识投资房地产的本质。也希望读者们能够从本文中多学习一点投资房地产的常识,甚至掌握操作的技巧。

首先,老楚想先在这里再一次强调一下:“投资房地产绝对是一般华人在澳洲的最佳选择之一”,为什么?(请注意:我说的最佳选择之一,但并不是唯一选择)我来澳洲近 30 年了,阅历也不少,也看到不少华人在这里发迹、赚大钱。但这些人大部分还是靠做生意暴富,而做房地产,除非你做地产开发商,否则炒几套房赚钱的仅能是 “小钱” 成就不了大富的。不幸的是,做生意要靠个人有天分、本钱、机运,还有冒险敢闯的精神,这并不是每一个人都具备的,所以大部分保守的华人都选择退而求其次,一面上班(或做点小买卖),另一面投资稳当、风险小的房地产以为将来养老之用,这是我们这些没有背景,对本地主流社会又不熟悉的新移民最佳的选择。

可是投资者也要明白,投资房地产并非一定像大家传说那样,个个都是几年就可以翻一番,而且稳赚不赔的。这是因为这几年澳洲房地产涨不停的结果,它是一种变态而不是一种长态。在长态下,投资房地产是有风险的,投资者一定要清楚暸解风险,回避风险,趋吉避凶,才能行得百年船。

为什么投资房地产有风险?因为它是一种 “高杆杠”,以小博大的投资,因此,投资房地产的初期风险也是相对巨大的。所以投资者必须暸解,祗有长期拥有,把短期涨跌摊平了,才能稳赚不赔。

先谈风险,举例而言:除非您用现金买房(相信这样的人很少,而且从澳洲税务上来说,也不划算)您就必须贷款,一般人贷款比率有 70%、80%,保守的人贷 50%,但也有不怕死的年轻人贷 90%,……。因此,当你首付 11 万,买110万的房子时,买后一年若房子跌为100万时,(在正常情况下,这是非常有可能发生的)您的11万元等于没有了,而且还亏了印花税,律师费,⋯⋯。这时,你也许会说,「那我为什么不等跌价了才来买?」问题是跌价是你可以预测的吗?我有一位朋友,几年前看雪梨房地产大涨,把房子卖了,搬回台湾去住,还告诉我要过几年后,再回来捡便宜货。现在 65 㱑了,要回来领老人金了,可是以当年的钱,已经再也买不起房子了!

买房另一个风险是涨息,涨息有可能让您预计的收入放空了,甚至陷入做房奴的困境。本来100万贷款5% 的利息,一年6万元,十年60万,你算了一下,十年后,您的房子可以卖200万,银行先拿走了60万的利息钱,再还100万的本金(假设您不是分期摊还本金)剩下的 40万 才是您的,扣除,买又卖的印花税、律师费、中介费,资本利得税….真正入你口袋时大概不超过 20 万,那等于您以十年前投资10万,十年后赚了10万,投资报酬率是 100%,够好赚的了罢!但这十年中的通胀何止祗有十万?所以,表面上看你是赚了一番,但实际上你𨚫祗有保本。赚的是房租收入的钱,这还是在房地产十年翻一番下所发生的结果。

房地产唯一可以短缐炒作的机会是买楼花,房子开盘未建时下注,房子完成前出脱,从中赚差价。但现在公寓房楼花价格已走平时,你不一定有钱可赚,甚至有可能被套牢。现在网上很多投资客「愿意以二年前开盘价求售。」就是被套牢的套牢客。

上个月,老楚在墨尔本帮一位已返国的朋友处理一套 Dockland 的公寓房,他是五年前73万元买的,现今以 79 万元卖出,表面上是赚了,其实扣掉以上费用,反而小亏,但他却赚了五年来的租金,周租 800元×5年×52周=$208,000,他贷款了50万,还好他拿的利息很低,祗有4.3%,所以把房租支付了银行 利息 $107,500,等于五年也祗是赚了10万,你说好赚吗?祗能说,还行,但絶不是暴利。倘若,利息涨到 8% ,我看他什么都赚不到。

而要是我是他,我想我不会卖这套房 (因为租金还算不错),我会用收来的房租来缴银行的本息,把按揭还清后,每周坐收 $800 元的房租,那等于一个人一周的薪水。你就可以退休了!

从更长远的眼光来看,我在 2003 年以五十万元在 South Melbourne 买了一套公寓房,地点和房子的质量都比他的房子好,每周租 900 元,一年 租金收入 $46,800

扣除中介管理费,杂支,到手约 $40,000 元,$40,000 除以当初投入$500,000 等于 有 8% 的回报。而且祗要我房子不卖,我就可以收一辈子,不必去管房子涨了?还是跌了?也不必去挂心银行是否要涨息。

从上面的例子,我想读者们应该已经可以看出,投资房地产,长期持有的好处了吧?所以不必去争论房地产是看涨看跌了,涨了,自己心高兴一下就好了,跌了,若手上还有钱就再补点货呗!

选对地点,选对时机下手,长期持有,老了靠房租养你一辈子,房子愈多,生活愈滋润,投资房地产就是这么一回事!何必去和人家争会涨?还是会跌? 2001年,房价在下跌,我有一位朋友,看好一套房,中介要 45万,他认为可以跌到 43 万元再买,结果那套房没买成,最后被别人抢走了。十几年后,那套房己涨到近 200 万了,现在我们再回头看,那二万元祗是 1%,很重要吗?这就是老楚所说的:” 投资房地产是一种「争一世,而不是争一时」的游戏!