房价下跌已成趋势

只涨不跌只是神话

（本报讯）有两种观点值得驳斥：第一个是房价永远不会下降，第二个是潜在的需求超过了新增加的供给，所以房价会一直上涨。两者都不是真的，专家指出，全澳房价将会铁定下降。

众所周知的是，在过去的一年中美国房价下跌了15.3%，但很少有人注意到爱尔兰和英国的房价也有大幅下跌。爱尔兰下跌了9.5%，英国下跌了8.7%。分析家预计美国和英国房价的跌幅将达到30%，爱尔兰的房价跌幅将达到15%。爱尔兰新房的开工数下降了近一半，而美国和英国新房的开工数也下降了30%。

澳纽银行的经济学家们表示，澳大利亚的房价永远不会下跌而且没有下跌的理由，但是他们忽略了一点：他们手中的数据仅是从20世纪60年代中期开始的。新州大学的斯泰莱登（Nigel Stapledon）公布的一份从1880年开始的房价数据显示，房价也有过大幅下降的时候。

你可能会说房价永远不会下跌，因为你从来没有经历过下跌。然而，房价确实有过下跌的时候，而且海外的房价也在下跌。当然这并不意味着澳大利亚的房价现在就会下降，但是没有只升不降的楼市是一条不变的经济规律。

一些乐观主义者认为，澳大利亚潜在的房产需求是18万套，但是新开工建设的房产仅为15万套，所以据此推断，澳大利亚的房价有可能上涨。然而潜在需求不过是依据人口增长和家庭构成得出的一个理论上的概念，实际上，高房价只能造成孩子们在家里呆的时间更长，而不是买新的房子，学生们会选择合租，而不是分开住。目前的房价上涨的动力在于：利率下降和贷款的相对便利刺激了人们买房的欲望，所以楼市才在一片唿喊声中不断上涨。

不过，利率的调高和从紧的信贷政策改变了这种局面。4个月内，房贷发放量下降了23%，需求不断在萎缩，而利率则不断升高。此外，新开工建设的房子并不能决定供应量，因为房屋总量的10%—约80万套房子还在空置着，比如说度假别墅。还贷压力会把更多空置的房子推倒市场上，较低的清空率也意味着没有售出房产的数量在上升。供应量的增加同时会导致房价的下跌，而失业率的上升也会迫使一些人卖掉手中的房产。

澳大利亚的人口增长非常迅速，矿业发展带来的外汇增加也很迅勐，但是我们没有能给新涌入的大量低收入购房者更多相对宽松的信贷政策，所以房价也许不会像国外降幅那样大，但是下降的趋势是肯定的。

房租一直会涨，房价一直会降，这种趋势直到房价回归到和其它资产一样的理性价值时才会有所改观。到那时，首次置业者的购买力会大为提高，同时也是下一轮上涨的开始。