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楚天:Good Bargain? 时机未到

发布时间: 2016-11-03 20:18:10    来源: 澳洲日报    责任编辑:ariel     
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  有一位读者在 1688.com.au 的回帖上说:please teach us the best ways to find a good bargain. 坦白说,这有点困难,它甚至要比去 Casino 赌赢钱更难。为什么?本周笔者就借机来谈谈这其中的一些道理。

  第一,去 Casino 赢钱的机会大概是 47%,政府要抽 2-3% 的税,庄家赢的机会是51%,而庄家「最后」肯定能赢钱,是因为以或然率的理论来说,当样本数扩展到无限大时,47% 和 51% 的差距是必然会出现的,而在房地产买卖中,屋主要赢的机会恐怕永远大于 47 或 51 尤其是现在这个时机点。

  为什么地产买卖时,你赢屋主的机会很小呢?因为,一般而言,屋主是当地人,他几乎从买房的那一天开始,就算计着他的房子涨了多少?还有,附近的房子最近多少钱成交,所以,您若是个外地人,对行情的了解肯定没有他灵通。所以,我常告诫购屋者,别在不熟悉的地方置产,因为您永远赢不过当地人,有好的机会当地人早下手了,哪轮到您?我也常告诫购房者要勤做功课,买一套房您必须在当地参观过二,三十套房,了解行情后才能下手,否则别说 good bargin,能不上当受骗就谢天谢地了。

  第二,你甚至别老想着要 good bargain,因为投资房地产是和时间竞赛的游戏,它经常要十年,二十年才能见真章,二十年前有谁能知道今日的 Hurstville 会如此火红?二十年前在 Epping 的 Calingford Road 路旁经常很多房子卖不出去,二十多万元要卖都没人要,因为第一、大路旁太吵,第二,车子多进出很不方便,所以很少人会去考虑那条街的房子,可是,谁知去年政府突然宣布开放Calingford两旁可以盖Units,一夜之间,一块地八百平方米的房子可以卖200万,整整涨了十倍。20 年前,你去 bargain 几千元有什么意义?

  第三,要买房,千万别看眼前几万块的差异,十几年前我曾看中意一套房,地点不错,但屋况甚差,我看准了没人会要,和Agent 为了2,000元坚持不下,他要385,000,我祗愿付383,000,后来被别人抢走了,——人家翻修过后出租,前几天拿出来卖,1.8 个 millions 成交,说真的,我当初为了赌一口气,差 2,000元不买,现在后悔得肠子都青了,2,000元对200万来说真是祗有一颗花生米。

  第四,我常规劝买房者千万别为一、二万元去争,看到好的物业,您喜欢的物业就下手,时间会告诉你值得的。相反的,你若看到一个物业开价比附近行情少了几万元,那你反而需要格外小心。这时我会坦诚的告诉中介:“这套房比附近的行情低了五、六万,您能告诉我为什么吗?如果它的缺点我可以接受,我就买。” 这时他也许会告诉您,因为地铁在下面通过,平常白天你不会感觉,但夜晚八、九点夜阑人静时,也许您可以感受到微微震动声,但那是很轻微的。

  以前我买房,门口的马路中间如果有划白线我一定不要,因为我爱静怕吵,但有些人不介意,甚至,现在房价那么高,不买中间划白线的房子,您就没有多少可以挑的了,尤其是如果您特别中意某一个区的话。

  第五,因为我年长一些,经历也多,经常看到有些人因为贪图一个物业比附近低三、五万,可是买来后,才发现有白蚁,或电线要全换。有些公寓楼甚至因为 Body Corp 和人打官司,花掉了所有 Sink Fund,…这些您在买时若不好好做功课是不容易发现问题的,当然你可以找专家做 Inspection 。 但是现在当和很多华人竞购时,人家很多大土豪是很率性的,等您调查清楚才想要下手,物业早就抢走了,哪里轮到您。

  所以这年头,有时真还得把中介当朋友,若您真的看中某一个区,千万别仇视那些精明得如狐狸的中介兄弟,人家是赚卖方的钱,为什么要为你考虑?所以,有时真的还要送瓶酒,博个交情,人家有好机会才会介绍给您,别老想要 Good Bargain,把自己装得像不可一世的土B,让人家一看您就讨厌,恨不得想办法要玩您一把为快。

  我不是说买房时您一定不可能找到一个好的 bargin,例如房价在下行时,您确实较有机会,刚好有人在缺钱,而急着出售,而您手上刚好有现金。尤其是高价物业,买方有限时。现在,低价位的房子确实是很难找到好的 Bargain ,因为从经济学的理论来说,房屋买卖市场是一个公开,全竞争的市场,它是没有条件限制的,祗要谁有钱谁都可以买,但现在若当有些人有贷款困难时,您就会有优势,除此之外,一大批的首置屋者每天虎视眈眈,good bargain 怎么可能轮到您?别忘了,很多老外在这里土生土长,人家哪里不比您精?终究你是新移民。但新移民有时候也会有 「不怕死」的优势。老居民很容易一叶障目,尤其当房价在快速大涨时,他们很容易说:您们这些新移民是疯子,我在这里住了一辈子,可以告诉您这间房绝对不值那个价格,那套房半年前买方才以 150 万买的,现在再拿出来卖要价 185万,祗有傻子才会去上当,可是当行情再涨到200 万时,变成傻子反而是他,这种傻子我也当过。因为我也经常自认我了解行情。

  结论是,如果您真的要去找一个 Good Bargain,我仅能告诉您,现在不是时机,也没有这种机会,再过一年半载吧!等那时我再来告诉您如何杀价也不迟。

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