根据工党计划的房产税改革,悉尼和墨尔本已经动摇的房价将再下滑9%,这相当于借贷成本上涨超过20%。

房地产谘询公司RiskWise Property Research和Wargent Advisory对改革将如何影响84个地方政府区域进行了详细研究,结果显示全澳各地所受的影响将显著不同。 

最脆弱的地区包括达尔文,麦凯(Mackay),珀斯内城区和汤斯维尔(Townsville),可能遭受高达12%的跌幅。

在各种力量的共同作用下,房价已经开始出现的跌幅,还将进一步加深。这些力量包括监管机构限制投资者贷款;离岸买家尤其是来自中国的需求崩溃;取消房主的主要税收优惠;以及银行业皇家调查委员会的调查可能引发信贷紧缩。

与其他对负扣税政策变动(工党在2015年首次提出,并作为2016年联邦大选的尽管政策)潜在影响的自上而下的研究相比,RiskWise的报告利用了详细的Corelogic数据并考虑了当地因素,例如单元房开发速度,建筑业行情和最近的价格下跌。

出于对住房负担能力的担忧加剧,工党在上次选举中采取了措施,附带目标是减少预算赤字。

房地产行业表示,市场已经在下跌,这些变化应该被取消,但影子财相鲍文(Chris Bowen)对此表现淡然。上个月,他在堪培拉告诉澳大利亚房地产理事会组织的一个论坛,说这些变化的重点在于长期的结构调整,而不是解决短期的房地产周期问题。

工党还表示,如果它上台执政,就此话题与金融监管机构进行磋商。它的计划将使负扣税仅限于新的出租物业,而资本利得税优惠将从50%减半到25%。

帮助撰写报告的布里斯本分析师皮特·华金(Pete Wargent)表示,可能需要采取措施,缓解某些市场所受的更严重影响。

“这事实上会导致家庭财务状况紧缩,因此可能会产生连锁反应,”他说,“虽然该政策的目的是为了降低房价上涨的速度——在2016年,这是一个热门的政治问题,因为悉尼和墨尔本的房价如野马脱缰——但如果今天推出,它将影响已经在苦苦挣扎的市场。”

该公司的模型显示,这种变化将相当于利率突然上涨1.15%——超过澳储行四次加息的幅度,而且对于许多借款人而言,这相当于还款额增加超过20%。根据报告,这项计算是针对悉尼单元房市场的。

新州和维州的独立屋价格将下降9%,其次是西澳和北领地,下降7%,南澳和澳大利亚首都领地(ACT)为6%。塔州所受影响最小,下降3%。单元房价格也将下降2%到10%。

该模型假设投资者和单元房比例高的地方政府地区将成为受影响最大的地区之一。

它发现,一些地区可能会看到价格下跌,导致新房开工减少,导致租金负担能力恶化。

“报告的结论是,尽管对住房负担能力有一些积极的初步影响,但只有实施恰当的政策,鼓励在投资单元房之外,也提供适合自住的住房,这种积极效应才能在最大的州府城市得以维持。”作者说。

华金警告说,尽管工党政策旨在将资金投入到新的开发项目中——但这仍有负面影响,可能导致开发商开发对投资者有利的项目,而不是在大城市房屋短缺的中环地区开发针对一般家庭或一般买家的项目。

他补充说,悉尼和墨尔本的市场可能会在改革后的24个月内达成新的平衡。他说:“租金收益率将会上涨,投资者将回到市场。所以,虽然价格会下降,但由于对住房的需求很高,所以跌幅可能不会是灾难性的。”