在一位房产推销员的促动下,一名投资者在布里斯班购买了一套楼花“梦想之家”,但在他转售时,房价已经跌了超过三分之一,尽管几年来房产市场蓬勃发展。

玛尔·琼斯(Mal Jones)是三个孩子的父亲,他说自己和妻子米歇尔一起去昆州“免费”旅行后,在对方对税收减免、充分利用未来增长契机及充满自信的预测等天花乱坠的说辞后,他被说动了。

但在投资41.5万元(包括佣金、管理费和转贷成本)且过了8年之后,如今这处房产以295,000元的价格出售–损失了12万元,贬值几乎高达29%。

琼斯的孩子年龄在17岁到27岁之间,他说,“我相信顾问的专业意见,这是一场关于未来回报的信心游戏,我踩进去了。这个结果让我感到很愚蠢,我应该做更多的尽职调查。”

琼斯揭示自己的经历是要给其他房产投资者一个警示,即对那些对房地产公司的热门推销楼花伎俩要小心。

总部位于墨尔本的咨询公司Reventon参与了有关此次出售的初步咨询,而这处房产是由一名房地产经纪人出售的。

Reventon的首席执行官克里斯·克里斯多菲(Chris Christofi)表示:“这位买家购买房产时 没有任何压力或义务,客户完全了解了他的选择,并选择了他想要购买的房产。”

克里斯多菲表示,在市场低迷之前的12个月内,其他客户的房产增加了10多万元。

巨大的损失

由于房价下跌和供应过剩,意味着楼花买家在交房时,房产价值低于当初的购买价。因此,他们蒙受了巨大的损失。

例如,在2015年5月,布里斯班Skyrise一套两居室、带两间浴室、71平方米的公寓,买家当时的购买价为以767,000元,但如今估价师JLL评估该套公寓价格只有72万元。

购买楼花,或者尚未建成的房产,是在繁荣的房产市场中锁定收益的好法。它可以让投资者充分利用负扣税和卖家慷慨的激励措施,以及州政府为刺激市场而鼓励首置业者而提供免税或印花税减免等优惠措施。

但是,根据经济和市场预测机构BIS牛津经济研究所的分析,在购买和完工以及交割的时间段意味着,“买家实际上是在为明天市场上的产品支付今天的价格”。

该报告警告称:“当房产价值增长时,这是行得通的,但整个市场价格增长放缓导致市场情绪发生转变,这就导致了更大的交割风险。”

2010年,琼斯接到了一位电话推销,对方称可以享受来自墨尔本房地产公司Reventon顾问价值300元的“免费”咨询,对方可以来到他位于Eltham的家提供服务。

琼欺是一家矿业设备公司的副总裁,他说:“对方把自己塑造成一个独立的投资顾问,帮助专业人士利用他们的所得税进行投资。”

2010年,在一系列旨在保护澳大利亚经济免受全球金融危机影响的降息举措之后,房地产价格出现了“高温”。

澳大利亚统计局的数据显示,在截至当年3月的12个月里,房价飙升了20%,这是澳大利亚历史上“有史以来速度最快的”。

自由之旅

琼斯后来在参加了St Kilda Road公司的一场个人演说,在场的人向他推荐了楼花公寓投资,地点分别位于布里斯班北部约39公里的Mango Hill和昆士兰州北部Rockhampton(布里斯班以北大约550公里处)。

琼斯说:“我们飞到Mango Hill,一些长者接了我们到现场参观,并说他们已经投资了,有位老妇人说那里太棒了。”

他当时是用两笔贷款购买,利率超过7%。目的是找到一个租户,让租金偿还抵押贷款,因为房价不断上涨提高了转售价值。

但随后房产价格暴跌,每周租金最高只有350元,这意味着每年的缺口约为1.2万元。

琼斯估计,佣金总额将超过4万元。他说:“我们被告知市场会涨、资本收益和租金收入会涨,我们就这样愚蠢地相信了。”

他希望自己能与他的会计师和第三方进行磋商,以分析这笔交易。

琼斯表示,他幸亏及早“撤退”,因为在同一个邮政区的类似房产,它们的售价甚至更低。

他的经历与国际清算银行牛津经济学院的市场分析相一致。该研究发现,在布里斯班的楼花交易中,亏本和持平销售的比例分别为26%和53%。

报告总结称:“大量的在建公寓,尤其是在墨尔本和布里斯班的内城区,将会加深这一问题,因为在未来两年内,公寓供应将会增加并保持在较高水平。”

克里斯多菲表示,在当时购买的时候,公寓的供应过剩现象是无法预见的。

他说:“就像任何投资产品一样,房地产投资并不是确保100%就能成功的,而且在很多情况下,房产价值都受到了购买时没有考虑到的因素影响。”