文:施伯欣老師

自從我在2010年開始教授房地產執照課程開始,我看到了華人朋友們前仆後繼地投入了這個非常適合華人從事的物業管理權行業。我的課堂基本上是房地產行業的風向標,物業管理權學生與銷售學生的比例基本上就能讓我看到物管跟銷售行業的景氣。物業管理權行業在最火爆的時期,班上學生有九成是想當小區經理的,當年我的課程是一位難求,許多管理權買家都是到了要接手生意了才急急忙忙來上課。

然而,物業管理權行業這些年來也有了不少的改變,隨著華人買家的成熟,越來越多的學生都是早早的先來上課了解更多的知識,才開始看生意。而且,這些年來許多大樓小區的物業費逐年漲價,業主們對於小區經理的專業能力及服務水準要求也開始提升,所以許多人開始感受到了這個行業門檻的提高。

我自己也是房地產的投資者,有投資多套公寓,擔任布里斯本市中心的一棟高層大樓業委會秘書長長達十多年之久,從每季度繳納物業費的業主的角度來看,如果有新任小區或大樓經理要來接手,當然會希望新經理是有能力做好管理工作。根據管理權合同裡面的規定,原經理有權力將管理權轉讓給另一個「Competent (有能力、適任)」的新經理,而「Competent」這個定義就見仁見智了。

目前州政府對於小區或大樓經理唯一的資質要求,就是至少取得 Resident Letting Agent (RLA) 小區出租經理執照。這通常是一個大約三天的課程,內容是有六個單元,包括了管理小生意財務、維持管理信託帳戶、出租物業等等。RLA小區出租經理執照只允許持牌人管理同一個小區內的出租物業,小區界線以外的任何房產想交給該小區經理來出租都是不可以的,也不能做銷售。大部分的RLA學生在了解到了這個執照的侷限性之後,通常都會再多讀五天升級為 Full License 房地產仲介全執照。有了地產仲介執照,遇到外面的仲介來搶生意也不會再毫無還擊之力。

政府規定要有的小區出租經理執照或房地產仲介執照整體的課程就是以出租跟銷售的業務為主,對於許多業主們所關心的公共區域的照顧與維護工作,是一點都沒有提及。大部分佔據業主委員會席位的業主們往往是自住業主,他們根本不關心小區經理的出租業務能力,他們只在意小區經理是否能維持社區的居住環境與和諧。但是單單持有仲介執照並不能向業主委員會證明您將會是一個好的小區經理。

過去來說,新任小區經理唯一的Caretaker 管理員業務培訓,都是在交接前幾天到一週的原經理在職培訓。但若是業委會過去已經對原經理的服務不滿,他們又怎能相信在原經理的培訓下,新經理能夠青出於藍更勝於藍呢?更何況往往業委會面試新經理前,新經理可能都還完全沒有這方面的培訓,被問起會如何維護社區環境品質一問三不知,那麼能讓業委會滿意且同意換新經理的可能性就微乎其微了。業委會不能不合理的拒絕轉讓,但是可以提出新經理需要接受相關培訓的要求 – 近來也時常聽聞新經理被要求花費數千元由獨立顧問給予評測及接受數千元額外課程培訓的案例。我在行業內一方面呼籲該讓付錢的新經理有選擇培訓課程的權力之外,只能建議新經理在面試前先做好準備。

我想以下培訓會是大大增加通過業委會面試成功率的必修課程:

 

1) 施老師的房地產仲介執照課程 (八天 $2200)

這不是我老施賣瓜自賣自誇,雖然政府規定的地產仲介執照課程只強調出租跟銷售的業務,但是我額外教學生的關於物業管理權的內容,包括購買物業管理權的正確稅務架構、物業管理權行業的介紹、如何應對業委會的刁難及外面仲介的競爭等加值不加價的內容,都是在別的地方學不到的寶貴經驗與知識。

2) ARAMA 澳洲住房經理公會的入門課程 MRITP (一天 $795)

很多業委會在面試時都會問新經理是否是ARAMA公會的會員。這就好像我們找會計師要找CA或CPA、找律師要是Qld Law Society會員、找建築師要找 Master Builder Association會員等一樣。ARAMA 有推出物業管理權入行培訓課程,讓新人能夠更了解這行業幾個最重要角色的權力義務與關係。這個課程每期都找來多位業界大咖講師,而且還包含了 12個月的ARAMA會員會籍,這讓您可以很自信地向業委會回答您已經是完成入職培訓的公會會員。

3) ABMA Building Management Code 澳洲建物管理準則培訓課程 (一天 $550 + 購買最新版的Code)

一個行業如果沒有辦法自己制訂業界標準,等著政府來立法制訂標準,那就是要讓外行的來管內行的。ABMA的澳洲建物管理準則是越來越被業界所承認跟接受的一本工具書,我從2016年第一版起就是這本準則的獨立審查委員之一,這本厚厚的準則在業委會與小區經理有所爭議但是管理合同卻無明文規範時,是最好解決紛爭的行業標準參考書。我們每個月最後一周六都有開中文課,讓學員能熟悉這本準則,知道建築物的管理裡甚麼該做甚麼不該做。ABMA所發的證書是面試時很好的加分。ABMA 還有另外的實際操作培訓課,教導類似割草機的使用與維護、游泳池的驗水與清理等等。

4) BCCM Online Course 業委會社區管理線上課程 (網上自修,免費)

https://www.qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/body-corporate/legislation-and-bccm/services/training

業委會的委員們難搞之處,就是常遇到一些自以為是,沒有任何相關知識有喜歡對小區經理指手畫腳的業餘委員。昆士蘭州政府有個很好的免費線上課程,可以讓學員了解到業委會的權力跟義務,知道很多限制業委會的規則。如果當業委會做出超出自己權責的指示時,您若能善意的提醒法律的規定,讓他們發現您比他們懂遊戲規則時,相信他們會收斂很多。

我覺得以上這四個課程是所有想買小區物業管理權的新人在面試前的必修課,如果能夠因此就順利通過面試,就比較不會被業委會或其律師再額外要求去上那些好幾千塊錢的評測與培訓課。如果能夠先想辦法去其他小區先實習個至少一個月,然後展示所作的筆記跟工作的照片,這也很能夠堵住業委會嫌您經驗不足的嘴。

大家別忘了購買物業管理權生意是個幾百萬澳元的投資,先花點錢投資自己提升自己的競爭力與專業能力,會比起花了上萬元律師與會計師費用最後被業委會拒絕生意轉讓買不成或者是上崗後因為失職而讓業主們投訴鬧糾紛要便宜多了。

昆士蘭作為物業管理權的發源地,這裡的課程是最為成熟的。許多各州甚至新西蘭的華人朋友都會專程飛來布里斯本上我的課程。拿到昆州的Full License是可以轉換成澳洲與新西蘭各地的地產仲介執照的,價格相對便宜,還沒有從業經驗要求。如有興趣了解以上任何課程,都可以聯繫施老師的助理 Helen 0433 893 803,或到www.paulpshih.com 了解更多。