墨尔本房价下跌并没有像预期的那么可怕。

尽管澳大利亚一些最大的数据提供商和银行表示,2018年独立屋价格下跌近10%,但负责维州独立屋价格中值的权威机构Valuer-General的最新数据显示,2018年实际上下跌了3.75万元(4.9%),至73.25万元。

去年,CoreLogic和国民银行(NAB)警告称,独立屋价格的跌幅在9.1%至8%之间。

这些银行和数据公司的数据反映的是指数化价值,这是一个适用于该市所有房屋的理论数字,而不管这些房屋是否实际售出。而Valuer-General给出的基于价格的数据则统计了那些实际售出的房产。

维州房地产协会副主席托克(Adam Docking)表示,尽管预测很糟糕,但“现实并没有证明这一点”,这一差异反映出卖家拒绝接受预期水平的亏损。

“(去年)有人说,‘我不打算以这个价格卖掉我的房子,因为它不止这个价,’”托克表示。“这是一件好事。当人们不得不抛售时,市场通常会暴跌。”

调查还显示,房主不能想当然地认为他们的房产价格会与墨尔本的房价中值一致,墨尔本郊区房价较高的地区出现了重大损失,可负担得起的邮政区也出现了小幅下调。

Valuer-General综合数据显示,South Yarra是墨尔本受打击最严重的地区,其160万元的独立屋价格中值较2017年底的230万元下跌了30.4%。

相反的是,在Cairnlea至西区,价格增长了12.5%至80.75万元;东南区的Botanic Ridge上涨10.4%至75.1万元;Gisborne 上涨17.9%至78.5万元;而Mornington Peninsula的Mt Martha则跃升16.5%,至127万元。

托克表示:“在一个转型的市场,你必须更具体地针对郊区,而不是整个墨尔本。即使市场有20%的上涨趋势,也不是每条街都是如此。”

房地产市场分析师也对预测的严重性提出了质疑,他们的房价指数显示,去年全年仅下跌2.5%。

Realestate.com.au首席经济学家康尼斯比(Nerida Conisbee)说,除房价降幅较低外,他们还追踪到墨尔本广告宣传的房屋需求高于悉尼。

科尼斯比表示:“悉尼的情况根本没有那么好,但墨尔本的下滑速度也没有那么快。所以这是另一个数据点,支持了我们在指数中看到的情况。”

指数化房屋价值与中值房屋价格实际变化之间的差异,应会鼓励房主了解当地实际情况,并寻找房地产市场出现问题的更广泛迹象。

“当人们失业时,市场往往表现得非常糟糕,而在本轮周期中,我们没有看到人们失业,”科尼斯比表示。

自联邦选举以来,维州房地产协会(REIV)和realestate.com.au都看到了房地产市场出现转机的迹象。

科尼斯比表示:“在我们的网站上,墨尔本和悉尼在大选后一周的活动大幅增加。到6月底,我们将看到墨尔本房价开始趋稳。”

她预计,市场仍需要一段时间才能复苏,预计下一财年的涨幅将在3%以内。

“买家确实有时间重返市场,我们不会再回到2017年恐慌般的市场,”科尼斯比表示。

Valuer-General数据被认为是维州房价最可靠的数据,尽管需要6个月的时间来计算,但它们是从州税务局(State Revenue Office)93%的销售数据得出的,该税务局监管的是所有房产销售的印花税。