你觉得你有足够的担心吗?澳大利亚还有另外一个房地产泡沫,可能会对经济造成巨大破坏。

我们都知道住房所背负的巨额债务,商业地产可能是另一个更大的风险。如果我们发现在几年后要排队领取福利金,那么有可能是因为商业地产崩盘了。

写字楼、购物中心、仓库和新开发楼盘的价格最近都出现了上涨,这让专家感到紧张,因为商业地产比住房更容易出现繁荣和萧条。

下面三个图表显示的是过去三十年三种商业地产的价格。过去几年,写字楼和工业地产的蓝线几乎是垂直的,显示出价格的巨大上涨,但租金却没有跟上。

The growing gap between prices and rents is alarming some economists.

这个市场让国家的经济学家担忧,澳储行(RBA)本周拉响了商业地产的警报,并提醒要铭记历史。

RBA“金融稳定”负责人卡恩斯(Jonathan Kearns)警告称,澳大利亚在20世纪90年代出现过一次商业地产萧条,几乎导致银行破产。

卡恩斯称,这是一个典型的“繁荣-萧条”或“猪周期”(hog cycle)的故事。上世纪80年代的下半段时间,经济状况良好,商业地产价格强劲增长,商业地产建设大幅增长。

“充足的信贷供应推动了经济繁荣。上世纪80年代中期,随着银行放松管制,外资银行进入国内市场,国内银行竞相争夺它们的市场份额,贷款标准降低。”

当时写字楼价格下跌了一半,银行摇摇晃晃立在悬崖边上,这几乎是一场灾难。

卡恩斯说,银行损失越来越大,有两家银行需要“施援”,其中一家大银行需要集资。

当银行需要求助时,你就处于一场经济灾难的边缘。银行倒闭会造成金融危机,使经济陷入停滞,成千上万人因此失业。

当澳大利亚人贷款买房时,他们必须偿还贷款,否则个人就会破产,这意味着贷款可以得到偿还。美国的住房危机中,情况并非如此。人们可以把钥匙还回去,贷款也就不用还了。

银行最终拿到一大堆不值钱的房子。

商业地产包括仓库、购物中心和写字楼–与抵押贷款结构不太一样。

卡恩斯表示,“商业地产的贷款损失比住宅的更大,因为有限责任公司的借款人,比那些面临全额追索权的个人房贷借款人更不愿意偿还贷款。”

贷款人没有得到偿还的贷款,问题就来了。这并不一定现在就会马上发生,可能是在利率上升的五年后。

抵押贷款和商业地产贷款的另一个重大区别是转贷(refinancing)。商业地产很少有30年期的抵押贷款。相反,它是一种短期贷款,每隔几年就必须转贷。如果当时的利率要高得多,商业地产拥有者可能就无法获得新的贷款。

这种资金紧缩可能引发减价出售,价格被压低,让其他商业地产开发商更难获得转贷。

几乎可以肯定的是,澳大利亚的大银行在商业地产危机中可以安然无恙。但澳大利亚的经济充斥着房地产开发商、小型金融机构和建筑公司,这些公司最终可能破产。

他们成千上万的雇员可能会失业,他们的债务也会被拖欠,这将会影响经济,使每个人的生活变得更加艰难。

澳大利亚各大银行长期以来一直在为商业地产市场提供资金。但在过去的一年左右,他们已经有所收敛。在下一幅图中,你可以看到绿线变平,因为这些银行开始变得小心翼翼。

但黑线一直在上升,外国银行出现了。亚洲各银行已加大力度,大幅增加它们向商业地产项目放贷的数量,正如这张图表所示。

There’s been a big jump in Asian investment in Australian commercial real estate.

从某种意义上说,这可能是好消息。亚洲银行的亏损并不是个好消息,但它们对澳大利亚的损害要比本地银行造成的损害小得多。

金融风险是境外的,但这些地产却在澳大利亚。如果有低价出售,任何房产都可以被澳大利亚企业以低价收购。

但是,如果国外贷款泡沫膨胀最终破裂,也会损害所有人的利益,那就不是什么好消息了。其中一些外国资金不受澳大利亚监管,因此有可能导致高风险贷款。

卡恩斯当然也看到一些历史的影子,他说,“亚洲银行商业地产贷款的强劲增长,让人想起了欧洲银行在金融危机爆发前的增长。”

如果外国银行在几年之内意识到为澳大利亚商业地产发放贷款是一种错误时,他们可能会突然停止放贷,这将造成疲软市场的螺旋式下跌。

到目前为止,澳大利亚大部分地区的商业地产都相当稳健,正如下一幅图表所示。但珀斯写字楼的空置率飙升。

While Perth is the only big Australian city with a spike in vacancies, if Sydney and Melbourne start to see more ‘For Lease’ signs, we could be in trouble.

目前,悉尼和墨尔本的低空置率是一个好兆头。

只要那些办公大楼里的租客生意兴隆,支付租金没有问题,那商业地产开发商就不会破产。

但是,如果受到经济冲击,最终崩盘,这种冲击波可能会在澳大利亚的经济中蔓延很长一段时间,并使所有人的境况变得更糟。