澳大利亚住房体系的核心部分——业主自住——正在悄然进行着深刻的变革。
无论驱动力是什么,重大而持久的转变正在动摇房屋所有权的基础。其影响是深远的,可能会在经济和整体福祉方面对澳洲家庭造成损害。
在过去100年里,澳人已经习惯了从父母家搬出到顺利成章拥有自己的房子的平稳住房通道。然而,2008-09年的全球金融危机加剧了澳人半路退出的风险,而且最近澳洲的证据表明,在拥有房子和租房之间摇摆不定的不确定路线已经取代了旧路线。
《澳洲家庭、收入和劳动力动态调查》显示,在新千禧年的头十年里,有190万人从有房变成租房。它还显示,在那些退出的人中,有近三分之二的人在2010年之前又重新拥有住房。令人惊讶的是,有7%的人不止一次地在有房和没房之间轮换。许多家庭并非稳定地拥有房子,或者稳定地租房,而是以另一个方式在两者之间徘徊。
推动这种转变的因素有,长期以来人们都认为有房是必要的,而一些因素又带来阻碍,包括离婚率上升、房价飙升、房贷债务上涨、就业不稳定和以及其他令人们无法负担得起供房成本的状况。
那些把家庭房作为“ATM”的人还面临额外的风险。
有房率下降正值收入不平等性创下近70年来最高水平之际,政府将房产财富作为福利的资产基础。
这样的政策利益并不令人意外。由于房价飙升,住房财富在大多数澳洲家庭的资产组合中占主要地位。如果住房所有者能够得到鼓励,甚至被迫动用他们的住房资产,为退休后的支出需求提供资金,这将缓解人口老龄化时代政府所面临的财政压力。
然而,在澳人人生中的早期阶段,自有住房所扮演的福利作用已经很重要。在退休之前,越来越多的金融产品被用于释放房产净值。随着退休年龄临近,这增加了人们的债务负担。它还增加了信贷和投资风险,这些风险可能破坏房市的稳定。
在不断变化的住房体系中,越来越多的澳人显然面临着一个不确定的未来。由于人们在“租房”和“买房”之间奔波于成本、收益、资产和债务,传统的终身有房已经被前所未有的流动性所取代。
奇怪的是,这种日益普遍的状况却被政策工具和金融产品所忽视。
(本文摘译自《悉尼晨锋报》 Rachel Ong文)