财政年底将至,很多人也开始着手忙活与今年的财务报表,开始为新财年的退税做准备。澳而对于房产投资者来说,除了可申请退税的日常收据和物品,更专业更深层次的专业退税技巧你知道多少呢?

当下全球经济放缓以及商品价格/货币汇率的浮动,使投资固定资产(包括出租房或生意)重新成为人们投资的焦点。在澳洲投资固定资产的优点很多,除了长期稳定和可观的增值外,它还可以带来独特的资产折旧抵税额度,每年可为投资者省下一笔可观的税金(每年可达成千上万的现金返还),不仅可以增加现金流,进而提高投资的回报率。

 

不过,利用澳洲房产来进行抵扣税也有很多学问,自住还是投资,贷款还是全款,维护,利息,折旧等等,都可以为投资者带来不菲的回报。我们接下来就给大家总结一下,2017-2018年,房产方面可用来抵扣税的信息,喜欢的朋友们也请点一下收藏!

 

首先,我们要理清楚投资房产的收入以及支出这两项最重要的指标。

 

收入

澳洲需要用于计算税收的收入主要有两部分,租金以及出售房产时的房屋增值。房屋出租作为房产收入的主要来源,以布里斯班为例,年租金回报率大约在5% – 6%;另外还有一些政府对于房子的补贴,或者租客破坏了房子的设施而支付房东的赔偿等等。

而房产本身所产生的增值,在澳洲也是要交税的!几年前澳洲房市火热,价格基本几年一翻,在房价高峰期出售可以获得不菲的收入,不过同时,也要给政府缴纳一笔费用。

 

支出

1. 折旧

在澳洲人眼里,房产和其他固定资产一样,都是有自己的使用寿命的(effective life)且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是,随着时间的推移,资产将会产生贬值(depreciation)。那么这一贬值部分是可以在一定时期内,每年按照一定的比例计入投资的支出项目中,从而合法地减少收入,达到少缴税或不缴税的目的,实现投资人在税务上的利益最大化。

 

在众多避税省税的方法中,资产折旧抵税报告是一个重要且被广泛应用的工具。每一个拥有固定资产的投资者都应该善用,而澳洲政府会为澳洲的房产折旧提供一部分补贴,这个补贴每年在2.5%左右。

 

资产折旧是帐面上的一种花销,有别于一些普通项目的支出,如维修费、地税等,资产的拥有者不需要日常额外的资金投入,却可享有每年报税后得到的额外收入,大大地改善了现金流和财务状况。另外,购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税!

 

折旧申报者必须是该资产的拥有者(owner),这包括对其的部分拥有(如一些年青人把单元房的部分房间出租,在和别人共享住房的同时,同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处,一举多得)。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

 

2. 其他开支

地产方面的支出比较复杂,要根据不同房子的情况而定。主要的有:电气和厨房里的设备等按使用寿命的折旧;大部分的经常性支出都可以用来抵税,例如水费,房屋物业管理,保险,维修费,市政管理费等;贷款过程中产生的费用,例如中介费,律师费,贷款的印花税,贷款保险等。此外,还有若是将房产出售,还会有一个房产的增值税。

 

水电,物业,保险等支出都很好理解,贷款过程中产生的费用其中也包括贷款的利息,投资房的利息支出同样也可以用来退税,而自住房的就不行。而房产增值税,这个就比较复杂了,这里分为海外人士房产增值税和澳洲本地人的房产增值税。房产和增值税总是相联在一起分不开的,但并不是所有的房产都需要交资本增值税的,比如本地人的自住房。一般来说,依照现行的规定,当地人如果在卖自住房时所产生的任何资本收益都不需要交增值税。但是具体情况具体分析,如果你在自住期间将房子出租产生收入,就有可能会有不同的结果在申请自住房豁免时会有很多条件限制,最好是在卖房之前找你的会计师确认好,不然如果不能申请豁免,高额的税收会让你非常头疼。此外,海外人士自20175月之后购买的自住房,在卖出时同样也需要缴纳增值税!

 

而澳洲本地人需要缴纳的增值税也要比海外人士要低得多,具体情况如下:

澳洲本地人的房产增值税:

海外人士的房产增值税:

讲了这么多,很多人对自己是不是适合买一套投资房持有疑问,这里就给大家举个栗子

如果你有一个50万的投资房,每年付的贷款利息是$35,000,折旧费是$12500,杂费是$4,000,你总共的投资支出是:$35,000+$12500+$4,000=$51500

 

你的租金收入按每周500块算是$26,000。你在这项投资中亏损了$51,500-$26,000=$25,500

 

假如你的收入是$60,000,如果没有投资房,你应交的税是$15900。但是,因为你有了这个投资房,你的收入变成了$34500,应交的税就变成了$8250,你可以少交$7650的税。而你在这一投资房上每年所花的实际费用是:$35,000(利息)+$4,000(杂费)—$26,000(租金)— $7650(少交的税款)=$5350,差不多每周花$100左右你就可以投资一幢50万的房子。

 

这里给大家一些合法避税的Tips

 

1. 合理选择“自住”与“出租”

对于如何避免增值税的秘密是,先自住,然后租出去。换句话说,你可以住在你的房子里,然后把同一所房子租给别人住,在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。

 

这个“六年法则”的制定,为的是方便那些换工作的人,不论是在国内换工作还是去了海外。显而易见,如果你拥有两栋房产,那么增值多的那个就说是自住房。在你把房子租出去时,应当对这两栋房子进行估价,从而选择估价高的用来自住。而非自住的那个房,出售时就必须要交增值税了。许多投资人不了解六年法则,其实这一规定能为他们省很多钱。

 

2.   将投资期保持在12个月以上

如果不能避免交增值税,那么就尽量少交。任何一个买了投资房的人,应该持有房子至少一年,如此,可以把需要交的增值税减少50%。余下的部份将加到房主的正常收入中,按照相应的边际税率纳税,但不要忘了,12个月的拥有期限,是从你买房与卖房的合同之日算起。

3.   充分利用低收入年

我们的收入经常反映我们的个人状况,增值税就与所得税密切相关。因此,你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低,你觉得这属于比正常情况下低的税档,那么合计一下,就应在该税年结束之前把房子售出。值得注意的是:失业、休产假、无薪的海外渡假,在上一个工作合同与下一个工作合同之间的时间间隔,这些都算是大好时机。

 

4.   推迟合同日期

如果合同是71日签的,而不是630日签的,那么需要交税的时间推迟了12个月。把钱在手里多拿些时日,与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上,帮助减少所需要交的利息。

 

5.   与合伙人一起买房产

 

找到了理想的投资房,但担心开支太大,那也可以找个人一起分担,。如果你百分之百地拥有房产,那么你将百分之百地拥有获利,但你也必须百分之百地交增值税。如果是长期投资,那么最好以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益,那么就以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益,就以收入高的那个人的名义买。

 

6.   把获利存入自己的养老金账户

当你卖掉房子时,考虑把得来的钱的一部份,但不是全部,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样,意味着你所需要交的税不会太多。

7.   以信托方式买房

还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房,使用信托机制买房的人数正在稳步上升,可能会对那些边际税率较低的人有益。

 

8.   赚钱的与不赚钱的一起卖

房地产市场纵然火爆,但并不意味着全国每个地方都如此。如果你卖掉这里的房子会带来一笔可观的收入,那么考虑把别的地方收益不太好的房产也一块卖掉吧。一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起,将降低总体的交税。

 

9.   申报减税并保存记录

我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类的申报可以减免交税,但是你考虑了所有的可能性了吗?常常被忽视的开销包括举债开销,放贷机构的抵押保险,登房产广告的支出,家具的费用,还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。你还需要对你的账目仔细查看,因为许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。这都是你房产开销的部份,开销越大,意味着增值税减的越多。

 

10.对另一房产预偿付

著名的房地产投资人与撰稿人萨默斯(JanSomers)表示,要避开交税是相当难的,但是,投资者在售房获益的同时,也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用,如果手上有钱的话,可以提前整整一个财政年度这样做。

 

此外,还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里,等到将来再取,即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了,但其实并不是非得如此。在你把房子租出去的时候,去找人对房产估价,把估价结果存档。到六年的时候,再去找人估价,结果存档。但你仍然可以不卖房。未来当你一旦卖房时,再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益,而那笔收益已经早就算清楚了。

今天的介绍就到这里,希望对大家能有所帮助,如果在房产或者金融方面有问题需要咨询,或者需要买房意见,都可以关注我们的公众号,我们会尽快给您答复!

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