又一个周六,又一个迹象表明,澳洲的房价热潮确实已经结束——至少目前是这样。周末在悉尼和墨尔本拍卖的房产中,只有一半找到了买家。澳洲的房产业主开始意识到所有住房债务“后遗症”的根源。大家都知道,在廉价信贷和宽松贷款标准的推动下,此前出现了前所未有的信贷狂潮。

我们刚刚开始认识到过去五年中所发生的这种借贷狂欢到底有多疯狂。当然,在利率降至历史低位时,借贷会有所增加。但银行向澳人放贷的方式已开始显现出系统性问题。

事实证明,对纳税人来说,花钱成立银行业皇家委员会是非常值得的,它暴露了澳洲房贷市场的种种问题,包括在促成更大额贷款上有直接经济动机的抵押贷款经纪人,以及银行一再违反“负责任放贷”法规,这些法规旨在确保借款人不被出售他们负担不起的债务。

正如英国皇家委员会的许多证人所证实的,澳人有一种根深蒂固的倾向,即如果一家银行愿意为他们提供贷款,他们就认为自己有能力——从定义上讲——负担起还款。我们依然认为银行是城市和乡村大街上值得信赖的机构——银行里勤勉的绅士会明智地对我们的财务状况给予肯定或否定。

但事实上,自上世纪80年代末银行业私有化以来,许多澳人一直未能完全理解银行业的转型。如今的银行不再是保守的机构,而是公开上市的机构,它们最首要的责任就是,为股东带来最大回报。

人们发现,银行没有严格审查借款人的财务账户,而是通过贷款审批程序,过度依赖所谓的生活费用“基准”,很少(有时甚至根本没有)关注家庭的实际成本或整体债务情况。澳洲银行业监管机构的负责人韦恩•拜尔斯(Wayne Byres)上周在一次讲话中表示,澳人是可怜的“金融历史学家”。这是可以预料到的。在申请贷款时,银行依靠澳人来估计自己的支出,这有点像让问题赌徒为自己提供信用担保。说到住房,澳人基本上都是赌博成瘾者。只要有机会的话,我们会把全部身家都押在房产上。

银行对潜在客户的审查这么糟糕,这是我们没料到的。其结果就是,澳洲成为全球债务收入比最高的国家之一,房价大幅攀升,把很多人赶出市场。

那么,我们是在走向一场房地产大崩盘吗?这是不可能的。整个体系——从我们的税制到监管机构扮演的角色——旨在支持甚至鼓励我们沉迷其中。

一旦房价的风向转变,当局就会推迟加息或放松放贷监管。上周,银行监管机构表示,为遏制投资性贷款和只付息贷款过剩需求所采取的降温措施“已经完成任务”。

我们被告知,银行的放贷程序已经改善,不过遗憾的是,这不是发生在澳人大举借贷之前。

皇家委员会两个月后将提出初步建议,所以我们还要观望。

委员会也许会建议提高放贷标准,包括对家庭实际生活费用进行更全面的调查。银行可能会谴责这是“繁文缛节”,但是更严格的放贷将使审查结果更接近家庭的实际情况。此外,新的全面信用报告法规将使银行更难忽视(客户没有披露的)总负债情况。

毫无疑问,限贷将使年轻买家更难进入市场。

但是,澳人是时候抑制住在房产上挥霍的冲动了。房地产过度杠杆化也许会推高银行利润,但对社会来说,这是一场危险的零和游戏。

 

(本文摘译自《悉尼晨锋报》 Jessica Irvine文)