在关于房市拐点的所有说法中,一个值得注意的事实是,在过去十年中,房价的增长大大超过了租金的增长。

科廷大学经济学教授王瑞秋(音译,Rachel Ong)计算,根据通货膨胀调整后,八个州府城市的房价自2008年以来已上涨近30%。悉尼和墨尔本最为活跃,实际价格分别上涨了54%和43%。

相比之下,在过去十年中,州府城市三居室房屋的平均租金经通胀调整后仅上涨了10%,仅为房价涨幅的三分之一。两居室公寓的租金同期增长了13%。 

王博士指出,个别城市之间存在一些差异,但过去10年唯一一个租金显著增长的城市就是悉尼,而且仍然远远落后于房价的涨幅。

她说,这种惊人的分歧告诉我们两件事。

首先:澳洲居民不存在严重的住房短缺。如果有的话,租金肯定会腾飞。

其次,光是建造更多住宅不太可能改善住房承受力。

许多分析师认为,如果房价长期飙升,那么供应肯定远远低于需求。这是经济学的入门原理,对吗?错了,王博士说。

房地产是一个棘手的市场,因为房价不仅反映了对住房的需求——一个居住的地方——而且还反映了投资者对房产作为资产的需求。

但政策挑战是围绕这两类购房者中的第一类。而正是租金,而不是房价,提供了最纯粹的信号,来衡量供应能否满足住房需求。

“租金反映了消费住房的成本,换句话说,反映了有房可住的成本,”王博士说,“因此,如果住房供应滞后于需求,我们应该会看到租金上涨。”

但近几年租金的温和上涨表明事实正好相反。

然而,缺乏供应导致房价飙升的论据仍在公共辩论中大行其道。

今年早些时候,澳储行(RBA)的一份研究报告指责分区做法限制过多,大规模提高了土地成本,从而提高了住房成本。房地产集团们迅速抓住这项分析,证明需要增加供应以满足需求。

王博士显然从根本上不同意这一发现,因为房价完全是错误的指标。

这就提出了一个问题:为什么房价如此之高呢?王博士认为,由于澳大利亚人利用税收优惠政策以及随便就可以借到的廉价信贷将资金投入房市,因此该等式中的投资者成分推动房价远远超出基本面。

“我觉得投资房地产当然是好事——只要在一定限度之内。”她说。但投资水平“可能已经过火”。

她的补救措施呢?

“首先,别再说我们要做的就是建造更多住房了,”她说,“如果存在供应问题,也是在低收入者的住房方面。新供应只需针对市场无法提供住房的群体。”

然后呢:“改革税收制度,减少投资房屋的激励措施。”