娜奥米(Naomi Holtring)和她的丈夫在悉尼房地产市场滑坡时遇到了两大问题。首先是他们不能卖房,因为他们会蚀本。第二是他们招不到租户。

“我们有两套房产,一套在[Merrylands West]出租。另一套在Liverpool,是空的,当把它委托给一名房地产经纪人时,他说我们必须把房租从每周390元降到330元。”娜奥米说,“但如果我们在租金上受到重创并且还需要支付中介费,那就很难接受了。” 

更难的是,把它卖掉。

根据Corelogic的数据,悉尼房价在8月份再次下跌,在过去12个月内下降了5.6%。它们以九年来最快的速度下降。

在墨尔本,房价也在下降——上季度下降2%——是所有城市中最差的季度业绩。IT顾问切达(Chetan Chheda)等业主不得不冒险提高租金以弥补增加的利率成本。

虽然许多房地产投资者可以坚持持有,直到房价再次上涨,特别是过去五年房价上涨了70%,利率创下新低,其他人则不然。

娜奥米在悉尼西南区的Liverpool有一套两居室公寓,目前正在进行翻新以吸引更多租户,但她发现很难找到租户。

“该地区的单元房供过于求,意味着人们有更多选择。”

娜奥米已经在积极削减成本,并且正在使用比Realrenta.com.au更便宜的在线物业经理,其收费低于传统代理商。但她对卖房感到非常紧张。

“如果肖顿(Bill Shorten)上台,可能会取消负扣税,这将使情况变得更糟。许多人将无法负担继续持有房产,只好大甩卖,房市会崩盘的。”

空缺率上升

而空缺率是个新问题。

SQM Research表示,澳大利亚最大城市的所有出租房产中约有2.8%空置,空置率可能高达4%,这是自2004年奥运会后的房市低谷以来的最高水平。

房地产经纪公司Starr Partners的格雷戈(Greg Okladnikov)也不得不在悉尼西区的Auburn哄一些房东把周租开价从400元讲到380元,但许多房东仍有降低租金的缓冲。

他说,这些投资者正在与该地区大量的新单元房竞争。

他说,他的客户仍然可以轻松地再融资贷款,他并没有看到太多绝望抛售的人,尽管个人情况的变化往往会推动这些借款人跨出这一步。

在娜奥米和格雷戈所在的西悉尼和西南区,不但出租困难,而且销售放缓,拍卖疲软,更多业主难以对本息贷款进行再融资。

暴风雨前的平静?

《澳大利亚金融评论报》连续两个周末到这些地区参加拍卖会,某些拍卖会上一个竞拍或看房的人都没有。

一些西悉尼房地产经纪人报告称,他们的上市房产中有多达50%来自自住业主,因为他们无力负担更昂贵的本息贷款。一些经纪人,例如LJ Hooker的塔努斯(Peter Tannous)的客户则亏本出售。

但格雷戈表示,这个问题并不严重。悉尼西北区的另一家经纪公司The Avenue Real Estate的刘先生(Steven Liu)对此表示赞同,他表示,虽然他手头房源很多,买家很少,但很多房源仍然是自住业主的“正常”销售,而非想要变现的投资者。

雪上加霜的是,悉尼的租金正在下跌,这一现象曾被认为仅会在墨尔本和布里斯班这些公寓供过于求的城市出现。

空置率上升是由于已完工的新住宅突然激增,以及由于大量房产因市场疲软而未能出售,从而涌入市场。