娜奧米(Naomi Holtring)和她的丈夫在悉尼房地產市場滑坡時遇到了兩大問題。首先是他們不能賣房,因為他們會蝕本。第二是他們招不到租戶。

“我們有兩套房產,一套在[Merrylands West]出租。另一套在Liverpool,是空的,當把它委託給一名房地產經紀人時,他說我們必須把房租從每周390元降到330元。”娜奧米說,“但如果我們在租金上受到重創並且還需要支付中介費,那就很難接受了。” 

更難的是,把它賣掉。

根據Corelogic的數據,悉尼房價在8月份再次下跌,在過去12個月內下降了5.6%。它們以九年來最快的速度下降。

在墨爾本,房價也在下降——上季度下降2%——是所有城市中最差的季度業績。IT顧問切達(Chetan Chheda)等業主不得不冒險提高租金以彌補增加的利率成本。

雖然許多房地產投資者可以堅持持有,直到房價再次上漲,特別是過去五年房價上漲了70%,利率創下新低,其他人則不然。

娜奧米在悉尼西南區的Liverpool有一套兩居室公寓,目前正在進行翻新以吸引更多租戶,但她發現很難找到租戶。

“該地區的單元房供過於求,意味着人們有更多選擇。”

娜奧米已經在積極削減成本,並且正在使用比Realrenta.com.au更便宜的在線物業經理,其收費低於傳統代理商。但她對賣房感到非常緊張。

“如果肖頓(Bill Shorten)上台,可能會取消負扣稅,這將使情況變得更糟。許多人將無法負擔繼續持有房產,只好大甩賣,房市會崩盤的。”

空缺率上升

而空缺率是個新問題。

SQM Research表示,澳大利亞最大城市的所有出租房產中約有2.8%空置,空置率可能高達4%,這是自2004年奧運會後的房市低谷以來的最高水平。

房地產經紀公司Starr Partners的格雷戈(Greg Okladnikov)也不得不在悉尼西區的Auburn哄一些房東把周租開價從400元講到380元,但許多房東仍有降低租金的緩衝。

他說,這些投資者正在與該地區大量的新單元房競爭。

他說,他的客戶仍然可以輕鬆地再融資貸款,他並沒有看到太多絕望拋售的人,儘管個人情況的變化往往會推動這些借款人跨出這一步。

在娜奧米和格雷戈所在的西悉尼和西南區,不但出租困難,而且銷售放緩,拍賣疲軟,更多業主難以對本息貸款進行再融資。

暴風雨前的平靜?

《澳大利亞金融評論報》連續兩個周末到這些地區參加拍賣會,某些拍賣會上一個競拍或看房的人都沒有。

一些西悉尼房地產經紀人報告稱,他們的上市房產中有多達50%來自自住業主,因為他們無力負擔更昂貴的本息貸款。一些經紀人,例如LJ Hooker的塔努斯(Peter Tannous)的客戶則虧本出售。

但格雷戈表示,這個問題並不嚴重。悉尼西北區的另一家經紀公司The Avenue Real Estate的劉先生(Steven Liu)對此表示贊同,他表示,雖然他手頭房源很多,買家很少,但很多房源仍然是自住業主的“正常”銷售,而非想要變現的投資者。

雪上加霜的是,悉尼的租金正在下跌,這一現象曾被認為僅會在墨爾本和布里斯班這些公寓供過於求的城市出現。

空置率上升是由於已完工的新住宅突然激增,以及由於大量房產因市場疲軟而未能出售,從而湧入市場。