现在是时候买入、卖出还是应该按兵不动呢?

随着房产市场继续走软,利率攀升,银行收紧贷款标准,这是许多澳大利亚人左右为难的一个问题。

本周末,三位专家将在达令港国际会议中心举行的悉尼房地产买家博览会上,分享他们的观点。

来自第九频道Buying Blind栏目的创始人里奇•哈维(Rich Harvey)提出应该“买入”,Property Power Partners首席执行官约翰•林德曼(John Lindeman)主张“持有”,而AMP Capital的首席经济学家谢恩•奥利弗(Shane Oliver)则站在“卖出”的立场。

出售

奥利弗说:“我的观点是,我们还有更多的下行风险。大约一年前,我们可能会从‘FOMO’开始,即害怕错过,现在变成‘FONGO’,即害怕套牢,这就凸显了房价下降的趋势。”

“悉尼房价已从高点下跌了5%至6%,但这是以过去5年飚涨70%为大背景,因此我们看到房产价格急剧上涨,让他们难以承受。”

奥利弗表示,央行下调利率,导致2008年和2012年的房产低迷终结,但由于官方现金利率目前处于历史低位的1.5%,这是不太可能的。

他表示:“很难看到澳大利亚央行出手拯救市场。”

再加上2019年工党政府将打击房产投资者的税收减免,如负扣税和资本利得税,目前的形势就是一场“完美风暴”。

他说:“我不认为我们会看到房市崩溃,因为前提你需要更高的利率,或者失业率的大幅上升,导致人们拖欠贷款和强制出售。风险肯定存在,但我不认为会发生。”

但如果你是“想要投资的火星人,看看澳大利亚,你就会看到悉尼在70%的疯涨后下跌了5%,你再看看大陆的另一边,珀斯的价格已经回落到2006年、2007年的水平。”

“还是那句老话:买低卖高。”

“按兵不动”

林德曼认为,房产市场的长期前景仍然稳固,因为目前的人口增长速度是自婴儿潮后期以来最快的。

他说:“我研究了悉尼房地产市场的表现,从1901年开始,包括最好的时间段和最糟糕的时期,以及是什么原因造成的。”

“最糟糕的情况显然是大萧条,导致房价下跌了18%左右。真正的问题是银行不愿贷款,失业率高,工资也在下降。人们无法获得融资,不得不成为租房者。随着房地产价格的下跌,租金开始上涨。到大萧条结束时,租金占家庭平均收入的50%。”

尽管目前的形势并不那么糟糕,但林德曼表示,相类似的是,租金上涨“可能比大多数人意识到的要早”。他说:“接下来会发生的事情是,在房价上涨后,租金也会跟着上涨。”

市场将保持一种“按兵不动”的模式,直到工资和工资水平上升,进而产生新一轮的价格上涨,否则政府将出台新的首置业者激励措施。

他说:“在这些情况发生之前,租金将会上涨,房价不动,房产所有者和投资者也会按兵不动。”

购买

对哈维来说,像现在这样的修正要么是矫枉过正,要么是火候不足。

他表示:“这将创造买入机会。我不是说随便去一个城区购买,我的意思是要有选择性,这是一个在高端和高需求城区买房的好时机。”

那些之前表示“太难了”的买家现在有了一个“他们可以入市的小窗口”。

市场不断上涨往往会持续两到三年,下跌在一到两年时间,然后再回升。“我们已经有五年的时间(上涨),”哈维表示。“如果你着眼于长期,那么现在是时候去买,让自己成功。”

随着春季销售旺季的到来和拍卖清盘率下降,届时将会有更多的房产入市,“也将会有更多的机会进行议价”。

他提醒,不要相信那些灾难预言者。他说:“如果你想要出去,那你就不可能再回来了。”

“你必须看看悉尼在10年或20年里的表现,房价中值翻了一倍。这一次可能需要12年或更长的时间,但只要你持有较长期的时间(你就没事)。

“我看到很多人不幸接受了恐惧论,然后前往布里斯班或墨尔本,然后试图回来,结果已经被挤出市场了,我认为害怕套牢是傻瓜的建议。”