現在是時候買入、賣出還是應該按兵不動呢?

隨着房產市場繼續走軟,利率攀升,銀行收緊貸款標準,這是許多澳大利亞人左右為難的一個問題。

本周末,三位專家將在達令港國際會議中心舉行的悉尼房地產買家博覽會上,分享他們的觀點。

來自第九頻道Buying Blind欄目的創始人里奇•哈維(Rich Harvey)提出應該“買入”,Property Power Partners首席執行官約翰•林德曼(John Lindeman)主張“持有”,而AMP Capital的首席經濟學家謝恩•奧利弗(Shane Oliver)則站在“賣出”的立場。

出售

奧利弗說:“我的觀點是,我們還有更多的下行風險。大約一年前,我們可能會從‘FOMO’開始,即害怕錯過,現在變成‘FONGO’,即害怕套牢,這就凸顯了房價下降的趨勢。”

“悉尼房價已從高點下跌了5%至6%,但這是以過去5年飈漲70%為大背景,因此我們看到房產價格急劇上漲,讓他們難以承受。”

奧利弗表示,央行下調利率,導致2008年和2012年的房產低迷終結,但由於官方現金利率目前處於歷史低位的1.5%,這是不太可能的。

他表示:“很難看到澳大利亞央行出手拯救市場。”

再加上2019年工黨政府將打擊房產投資者的稅收減免,如負扣稅和資本利得稅,目前的形勢就是一場“完美風暴”。

他說:“我不認為我們會看到房市崩潰,因為前提你需要更高的利率,或者失業率的大幅上升,導致人們拖欠貸款和強制出售。風險肯定存在,但我不認為會發生。”

但如果你是“想要投資的火星人,看看澳大利亞,你就會看到悉尼在70%的瘋漲後下跌了5%,你再看看大陸的另一邊,珀斯的價格已經回落到2006年、2007年的水平。”

“還是那句老話:買低賣高。”

“按兵不動”

林德曼認為,房產市場的長期前景仍然穩固,因為目前的人口增長速度是自嬰兒潮後期以來最快的。

他說:“我研究了悉尼房地產市場的表現,從1901年開始,包括最好的時間段和最糟糕的時期,以及是什麼原因造成的。”

“最糟糕的情況顯然是大蕭條,導致房價下跌了18%左右。真正的問題是銀行不願貸款,失業率高,工資也在下降。人們無法獲得融資,不得不成為租房者。隨着房地產價格的下跌,租金開始上漲。到大蕭條結束時,租金占家庭平均收入的50%。”

儘管目前的形勢並不那麼糟糕,但林德曼表示,相類似的是,租金上漲“可能比大多數人意識到的要早”。他說:“接下來會發生的事情是,在房價上漲後,租金也會跟着上漲。”

市場將保持一種“按兵不動”的模式,直到工資和工資水平上升,進而產生新一輪的價格上漲,否則政府將出台新的首置業者激勵措施。

他說:“在這些情況發生之前,租金將會上漲,房價不動,房產所有者和投資者也會按兵不動。”

購買

對哈維來說,像現在這樣的修正要麼是矯枉過正,要麼是火候不足。

他表示:“這將創造買入機會。我不是說隨便去一個城區購買,我的意思是要有選擇性,這是一個在高端和高需求城區買房的好時機。”

那些之前表示“太難了”的買家現在有了一個“他們可以入市的小窗口”。

市場不斷上漲往往會持續兩到三年,下跌在一到兩年時間,然後再回升。“我們已經有五年的時間(上漲),”哈維表示。“如果你着眼於長期,那麼現在是時候去買,讓自己成功。”

隨着春季銷售旺季的到來和拍賣清盤率下降,屆時將會有更多的房產入市,“也將會有更多的機會進行議價”。

他提醒,不要相信那些災難預言者。他說:“如果你想要出去,那你就不可能再回來了。”

“你必須看看悉尼在10年或20年里的表現,房價中值翻了一倍。這一次可能需要12年或更長的時間,但只要你持有較長期的時間(你就沒事)。

“我看到很多人不幸接受了恐懼論,然後前往布里斯班或墨爾本,然後試圖回來,結果已經被擠出市場了,我認為害怕套牢是傻瓜的建議。”