陆女士(音译,Maggie Lu)是成千上万遭遇信贷紧缩的借款人之一,这些这波信贷紧缩突然终结了澳洲的房地产繁荣,并可能给世界上最成功的经济体之一带来风险。

“我去年获得了抵押贷款的预先批准,但在它失效之前,我们找不到买得起的房子。”这名两个孩子的母亲说,她想悉尼公寓搬到独立屋居住。

“价格正在下降,但现在我的银行只同意贷给我们17万元的贷款,低于他们去年同意的水平。所以我们陷入了困境。”

根据海外著名财经媒体《金融时报》的报道,经济学家将信贷收紧和价格难以承受作为悉尼房地产价格出现九年最大跌幅的原因。本周的新数据显示,悉尼房价在过去一年中下跌了5.6%,而全澳市场下跌了2%。这标志着五年繁荣的结束,澳洲最大城市的房价上涨了70%,家庭债务激增超过GDP的120%——这是发达国家中水平最高的之一。

这种模式与海外类似。从伦敦到多伦多的房地产市场都看到了价格下跌,都是因为央行开始放松创纪录的低利率,消费者不愿意支付创纪录的高价,监管机构或银行对消费者施加更严格的贷款标准。澳洲正在成为监管机构能否实现软着陆而非导致无序崩溃的测试案例。

“在信贷条件收紧和抵押贷款利率上升的全面影响下,目前的房地产市场低迷可能最终成为澳洲现代历史上持续时间最长、下跌幅度最深的房地产市场。”Capital Economics经济学家戴尔斯(Paul Dales)表示。

Capital Economics预测,澳洲的房价将在四年内下跌12%,这可能会导致经济增长疲软。但该谘询公司警告称,澳洲经济衰退的可能性为20%,未来五年出现金融危机的可能性为10%。

有些企业很担心。周三,Wesfarmers董事长钱尼(Michael Chaney)警告说,房价可能下跌20%,并拖累澳洲陷入衰退,对零售商产生负面影响。

据央行称,在澳洲2015年房地产繁荣的高峰时期,投资者的抵押贷款占到了40%以上。许多买家依靠资本利得税和负扣税的慷慨税收减免来弥补租金收入低于利息成本的损失,他们赌房子回升值,证明他们买的对。

根据央行的数据,繁荣时期四分之一的抵押贷款是只付息贷款。那些手头资本不足,但赌房价会涨的投资者特别青睐此类抵押贷款。

投资者蜂拥入市迫使许多首置业者退出了市场,并阻碍陆女士这样的业主升级住房。

从那时起,监管机构通过迫使银行限制投资者贷款、只付息贷款和收紧贷款标准,遏制了信贷的快速增长。对银行的不端行为进行的为期一年的公开调查正在加强对贷款行为的审查。

监管干预正在发挥作用。6月份住房投资者贷款总额为104亿元,比去年同期下降18%,是近五年来最低的审批水平。自住业主贷款几乎没有变化,达到208亿元。但一些分析师担心,信贷紧缩可能会演变为信贷危机,特别是银行业审查料将对负责任贷款提出新的建议。

由于海外利率上升,银行离岸融资成本的上升正在侵蚀利润空间,这些机构三分之二的贷款账户都是住房贷款。上周西太平洋银行(Westpac)提高了抵押贷款利率,尽管澳储行已经连续25个月将官方利率维持在历史低点1.5%。其他银行可能会效仿。

研究机构Digital Finance Analytics的创始人诺斯(Martin North)说:“购房者的借贷能力已降低了三分之一,你必须通过更多审查,银行也拒绝了更多的抵押贷款再融资申请。”

他表示,一项重大风险是,高达3600亿元的只付息贷款将在未来三年内转变成本息贷款。诺斯表示,这些借款人中有多达四分之一可能难以偿还更高的月供,并且不得不出售他们的房产。

他警告说,随着负债累累的消费者捂紧钱包,零售、建筑和房地产行业将会陷入困境。

澳储行正在淡化对信贷危机的担忧,行长罗伊称,抵押贷款信贷“仍然随时可用”,而官方利率的下一步可能会上升。经济看起来强劲,年增长率为3.4%,失业率跌至5.3%的六年低点。标准普尔指出,抵押贷款总的拖欠比例很低,只有1.38%。

一些分析师表示,房市回调从长远上应该能够降低金融风险,解决住房负担能力和不平等现象的恶化问题。

“房价的上涨可以说是财富分配不平等加剧的最大原因,不仅在富人和穷人之间,而且在年轻人和老年人之间,以及城乡之间。”塔斯马尼亚大学研究员艾斯雷克(Saul Eslake)说,“只要下降不会失控,房地产价格的逐步通缩虽然对一些人来说是痛苦的,但会带来更多的社会利益而不是伤害。”

 

本文译自《金融时报》Jamie Smyth文