陸女士(音譯,Maggie Lu)是成千上萬遭遇信貸緊縮的借款人之一,這些這波信貸緊縮突然終結了澳洲的房地產繁榮,並可能給世界上最成功的經濟體之一帶來風險。

“我去年獲得了抵押貸款的預先批准,但在它失效之前,我們找不到買得起的房子。”這名兩個孩子的母親說,她想悉尼公寓搬到獨立屋居住。

“價格正在下降,但現在我的銀行只同意貸給我們17萬元的貸款,低於他們去年同意的水平。所以我們陷入了困境。”

根據海外著名財經媒體《金融時報》的報道,經濟學家將信貸收緊和價格難以承受作為悉尼房地產價格出現九年最大跌幅的原因。本周的新數據顯示,悉尼房價在過去一年中下跌了5.6%,而全澳市場下跌了2%。這標誌着五年繁榮的結束,澳洲最大城市的房價上漲了70%,家庭債務激增超過GDP的120%——這是發達國家中水平最高的之一。

這種模式與海外類似。從倫敦到多倫多的房地產市場都看到了價格下跌,都是因為央行開始放鬆創紀錄的低利率,消費者不願意支付創紀錄的高價,監管機構或銀行對消費者施加更嚴格的貸款標準。澳洲正在成為監管機構能否實現軟着陸而非導致無序崩潰的測試案例。

“在信貸條件收緊和抵押貸款利率上升的全面影響下,目前的房地產市場低迷可能最終成為澳洲現代歷史上持續時間最長、下跌幅度最深的房地產市場。”Capital Economics經濟學家戴爾斯(Paul Dales)表示。

Capital Economics預測,澳洲的房價將在四年內下跌12%,這可能會導致經濟增長疲軟。但該諮詢公司警告稱,澳洲經濟衰退的可能性為20%,未來五年出現金融危機的可能性為10%。

有些企業很擔心。周三,Wesfarmers董事長錢尼(Michael Chaney)警告說,房價可能下跌20%,並拖累澳洲陷入衰退,對零售商產生負面影響。

據央行稱,在澳洲2015年房地產繁榮的高峰時期,投資者的抵押貸款佔到了40%以上。許多買家依靠資本利得稅和負扣稅的慷慨稅收減免來彌補租金收入低於利息成本的損失,他們賭房子回升值,證明他們買的對。

根據央行的數據,繁榮時期四分之一的抵押貸款是只付息貸款。那些手頭資本不足,但賭房價會漲的投資者特別青睞此類抵押貸款。

投資者蜂擁入市迫使許多首置業者退出了市場,並阻礙陸女士這樣的業主升級住房。

從那時起,監管機構通過迫使銀行限制投資者貸款、只付息貸款和收緊貸款標準,遏制了信貸的快速增長。對銀行的不端行為進行的為期一年的公開調查正在加強對貸款行為的審查。

監管幹預正在發揮作用。6月份住房投資者貸款總額為104億元,比去年同期下降18%,是近五年來最低的審批水平。自住業主貸款幾乎沒有變化,達到208億元。但一些分析師擔心,信貸緊縮可能會演變為信貸危機,特別是銀行業審查料將對負責任貸款提出新的建議。

由於海外利率上升,銀行離岸融資成本的上升正在侵蝕利潤空間,這些機構三分之二的貸款賬戶都是住房貸款。上周西太平洋銀行(Westpac)提高了抵押貸款利率,儘管澳儲行已經連續25個月將官方利率維持在歷史低點1.5%。其他銀行可能會效仿。

研究機構Digital Finance Analytics的創始人諾斯(Martin North)說:“購房者的借貸能力已降低了三分之一,你必須通過更多審查,銀行也拒絕了更多的抵押貸款再融資申請。”

他表示,一項重大風險是,高達3600億元的只付息貸款將在未來三年內轉變成本息貸款。諾斯表示,這些借款人中有多達四分之一可能難以償還更高的月供,並且不得不出售他們的房產。

他警告說,隨着負債纍纍的消費者捂緊錢包,零售、建築和房地產行業將會陷入困境。

澳儲行正在淡化對信貸危機的擔憂,行長羅伊稱,抵押貸款信貸“仍然隨時可用”,而官方利率的下一步可能會上升。經濟看起來強勁,年增長率為3.4%,失業率跌至5.3%的六年低點。標準普爾指出,抵押貸款總的拖欠比例很低,只有1.38%。

一些分析師表示,房市回調從長遠上應該能夠降低金融風險,解決住房負擔能力和不平等現象的惡化問題。

“房價的上漲可以說是財富分配不平等加劇的最大原因,不僅在富人和窮人之間,而且在年輕人和老年人之間,以及城鄉之間。”塔斯馬尼亞大學研究員艾斯雷克(Saul Eslake)說,“只要下降不會失控,房地產價格的逐步通縮雖然對一些人來說是痛苦的,但會帶來更多的社會利益而不是傷害。”

 

本文譯自《金融時報》Jamie Smyth文