如果你在暑假期间拿起一份报纸,很难不看到关于房市的悲观消息。

几位评论员称,澳洲住房市场面临各种各样的麻烦:监管机构(可能还有皇家调查委员会)反应过度,银行“不敢放贷”,新增供应过多,可预见的未来价格将不断下跌。

对于主要资产通常自己家的澳人来说,这听起来有点可怕。

但真的是这样吗? 

我认为现在大家应该深吸一口气,好好看看事实。当然,逆风强大,某些本地市场持续面临挑战,但我认为房市仍然基本健全,总体而言,本轮调整无需担心。

重要的是要记住,房市不是一个整体。不同郊区的情况差别很大,而悉尼和墨尔本的情况与珀斯、阿德莱德、布里斯班或霍巴特大不相同。。

2011年至2017年间,悉尼的房价上涨了约75%,而墨尔本的房价上涨了55%(相比之下,珀斯房价下跌了2%)。一些分析师认为这是投机和债务吹大泡沫的证据,买家靠“炒房”赚钱。

但我认为还有更根本的原因。

就业和人口增长一直很强劲,而住房存量严重不足。糟糕的交通基础设施鼓励人们追求靠近市中心的住房,以缩短上班时间(特别是在悉尼,主要水道和国家公园限制了可用的土地),而有吸引力的租金收益率最初提高了价格,进一步支撑了需求。

家庭债务随着价格上涨而增长,但低利率意味着偿还现有房贷所需的收入百分比仍然很低——几乎不是投机泡沫的迹象。而且,要记住,住房是一项长期投资:那些几年前买房的人——通常——还是赚了。

那么,近期价格下跌的原因是什么呢?

部分减少反映出随着大型公寓楼的完工,供应增加,但随着新开发项目减少,这可能是暂时的。投资者需求减少是一个重要驱动因素。在某种程度上,这反映了监管机构为冷却增长而采取的蓄意策略。为了满足监管限制,银行提高贷款门槛,降低了房产相对于其他投资的吸引力。

这些变化是为了确保家庭能够在利率周期转变时能够承受更高的利率。这一变化奏效了,给市场降了温。我认为历史将表明这些行动经过深思熟虑,实施得很好,并且在管理如此微妙的平衡方面非常有效。

最近,围绕房产的额潜在税收变化的不确定性使投资者有理由停下来。在联邦大选之前,需求放缓也不足为奇。

至于皇家调查委员会让银行害怕放贷的说法,对于西太银行来说,事实并非如此。让我们明确一点:银行乐意贷款。他们有足够的资金来继续满足消费者、小企业和大企业的借贷需求——即使在经济低迷时期也是如此。

现在发生的事情是,银行与监管机构合作,在计算还贷能力时加入了额外的缓冲空间,从而减少了客户可以借到的平均金额。此外,他们对客户的开销进行了更严格的审查。

尽管存在这些挑战,但信贷远未被扼杀,市场竞争激烈。

对西太银行来说,最近信贷增长的下降完全是由于新申请减少:审批率一直稳定,银行的风险偏好没有改变——只是走进银行的人少了。

在房市经历了六年强劲增长直到2017年之后,房价周期将会放缓,这对于经济来说是正常的——而且确实是健康的。毕竟,较低的房价意味着本来买不起房的人现在可以买到更加经济适用的住房。

尽管未来存在诸多不确定因素,但经济仍保持稳健,GDP增长率为2-3%,人口增长合理,银行资产负债表强劲。

现在,西太银行比以往任何时候都更愿意支持客户购买第一套房。我们所看到的是有序的调整——而不是泡沫的破灭。

 

本文译自《澳洲金融评论报》Brian Hartzer文,作者是西太银行CEO