隨着澳大利亞房地產價值暴跌,銀行實施了更加嚴格的信貸規定,就連百萬富翁投資者都沒法買房了。

銀行監管機構打擊只付息貸款極大推高了月供水平,漲幅高達40%。

Digital Finance Analytics創始人諾斯(Martin North)說,那些名下有很多房產的百萬富翁投資者遭到了尤為沉重的打擊,而房產出租收益也減弱了。  

“受影響的不只是僅有一套房產的散戶投資者,”他告訴澳大利亞《每日郵報》,“現在的情勢是,有很多名下有好幾套房、交叉抵押貸款的人,現在發現增值幅度在開倒車。”

房地產投資人伊利弗(Michael Ilieff)說,30年前,他作為保加利亞難民抵達澳大利亞的時候,口袋裡只有8澳元。

勤奮工作、負扣稅優惠和只付息貸款的組合,幫助他通過房產投資變成了富豪,但現在,他幾十年來的投資變得一事無成。

他希望西太銀行(Westpac)能夠延長他悉尼和墨爾本房產的只付息貸款期限,這些房子都是他在房市遠沒有騰飛之前購買的。

儘管價格下跌,但這些房產的價值都遠遠超過當初的買入價,但銀行卻像對新客戶一樣對待他。

“每個人(投資者)都在遭受這種痛苦,”他說,“他們會問你在Netflix上花了多少錢,用多少牙膏。銀行真的很難借錢。這太荒唐了,只有一刀切,毫無靈活性。如果銀行繼續這麼嚴格的話,我不確定房市或經濟會如何。”

投資者是澳房市的重要參與者,約佔總抵押貸款需求的42%。

投資者情緒的重大轉變可能導致房地產市場嚴重下滑,勞動密集型的建築行業失業,更不用說對建築師、律師以及家居用品零售商等服務產生嚴重的連鎖反應。

澳大利亞房地產投資專業人士協會的主席庫利佐斯(Peter Koulizos)認為,在監管機構打擊和皇家調查委員會之後,銀行更嚴格的貸款政策使投資者非常難熬。

“雖然2018年是艱難的一年,但我認為2019年將更加艱難,”庫利佐斯警告說,“就借錢而言,這是我見過的最糟糕的環境。1990年代經濟衰退期間都沒有這麼糟糕,在全球金融危機之後也肯定沒有這麼糟糕。”

銀行還單獨提高了投資者的利息,平均而言,投資者貸款的利率比自住業主貸款高出57個基點。

但據房地產研究公司CoreLogic稱,投資者面臨的最大風險是價格下跌。投資者將無法再獲得一波資本收益。

CoreLogic的研究負責人勞力斯(Tim Lawless)表示,房地產價格將在2019年持續下跌,甚至可能拖到2020年。在悉尼,房價已經下跌超過11%。

“市場已經是山雨欲來風滿樓,”他說,“租賃收益率開始減弱或下降,而我們也看到前所未有的房源上市,如果需求疲軟,可能導致進一步下跌。”

勞力斯認為,工黨的擬議改革是另一個不利因素,將進一步抑制投資者的需求,並可能鼓勵風險較高的行為。

他說:“大多數投資者都瞄準現房,因為如果你買樓花,新屋的風險,特別是公寓,現在真的很高。”

「還沒有出現恐慌」

物業集團高力國際(Colliers International)出售了很多公寓。

“在12到18個月之前,每套公寓都有十個買家,現在可能減少到五六個。”高力投資服務部主任托塔尼(Oliver Totani)指出。

“還沒有出現恐慌,”庫利佐斯說,“但你會看到參加拍賣或私人談判交易的房地產投資者減少了。”

“在任何形式的低迷時期,你都會看到投資者不顧一切地尋找長期資本收益,並在償還本金的同時努力提高收益率,”勞利斯說,“還有比房產更好的存錢之地嗎?目前,可能是沒有。”

伊利弗確信行情最終會有所改善,因為過去市場每次都改善了,但今年不是擴張的時機。

“我已經擱置了買入計劃,觀望中。”但他對房產投資的信心是不可動搖的。“股票市場從來沒有真正吸引過我。而房地產是你可以看到、摸到、管理的東西。廉價房產是最好的投資。”他說。