澳储行的研究发现,削减官方利率会推高房价,并警告说,在最坏的情况下,长期下跌可能会升级为澳大利亚房地产市场出现美国式的大幅下跌。

就在上周,储行行长罗伊(Philip Lowe)淡化了自2011年以来澳大利亚央行对房价的影响。房价在悉尼和墨尔本上涨了75%,在2017年达到顶峰。

但从那时起,房价已经大幅下跌,悉尼的房价以1982年经济衰退以来的最快速度下降,而在除了霍巴特和堪培拉之外的每一个州府城市,房价也在下降。 

罗伊表示,虽然低利率增加了人们的借贷能力,但人口增长以及市面房产供应速度缓慢是价格飙升的主要原因。

但储行经济学家桑德斯(Trent Saunders)和图立普(Peter Tulip)表示,他们的研究指出,降息的作用是2017年之前房地产繁荣背后的驱动因素。

他们发现,在储行降息1%之后的两年里,房价上涨了8%。

“该模型显示了过去住房价格和建筑的大部分优势都可以用降息来解释。”他们发现。

澳储行从2011年开始削减官方汇率,当时官方利率为4.75%。由于经济放缓和房地产价格下跌的影响,市场预计澳储行今年至少会降息一次。

桑德斯和图立普博士博士还指出,收紧信贷限额——“在2018年的房价下跌中似乎扮演了很重要的角色”。

研究发现,人口增长将对整体房地产市场产生一定影响,主要是通过减少空置的出租房,从而提高租金并鼓励更多建设。

但其他因素,包括整体经济增长,建筑成本,空置土地价格和贬值,对价格的影响“在统计上不显著”。

该研究还强调了价格暴跌可能造成的经济损失。

虽然这项研究的前提是房价继续以每年2.5%的实际增长速度增长,正如它们自1955年以来的平均水平,但它还考虑到,如果价格预计会保持不变将会发生什么。

这将导致“害怕来不及脱手”的反应,尤其是投资者,这将导致未来六年价格暴跌30%以上。

“这种情况极不可能发生:之前在澳大利亚没有发生过。”作者指出,“然而,在规模和持续时间方面,它类似于全球金融危机期间(爱尔兰,西班牙,美国)出现的最大规模的房价暴跌,因此我们需要将它作为最坏的情况,加以防范。”

“房价下跌将导致投资大幅下降,从而导致空置率下降,提高租金。”

前储行经济学家皮克林(Callam Pickering)现在是亚洲经济学家,他表示,研究表明,除非经济处于特别强势的地位,否则任何未来的加息都将非常困难。

他说:“房价过于敏感,储行无法实行相当大的紧缩政策。”