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2015年,准业主L在昆士兰州黄金海岸核心地段冲浪者天堂购买了项目名为Markwell的两套期房(off-the-plan)公寓,并每套支付了20%的首付,当时开发商说是预计2018年-2019年完工。

然而直到上个月,也就是2019年2月,整个项目还没有挖土动工的迹象。2月初,L的律师收到了开发商代表律师的来信,准备协商延期“日落日期(合同规定的最迟交房日期)”,并补签合同。

沟通商酌过程中,L的代表律师于2月21日收到开发商新任代表律师的信,内容如下:

简单来说就是:由于你买家没有按照合同提供 “身份证明”,所以我们(开发商)认为你合同违约,没收你的首付及利息,同时保留追诉买家给我们造成其他损失的权力。

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澳大利亚期房(off-the-plan)市场,在全球房产投资版图里还是有一定口碑的,以整个交易流程透明、合同全程律师介入、交房精装修、建筑质量比较稳定以及首付因交予第三方信托账户的安全性高等特点,吸引了全球各地的投资者包括澳洲本地的年轻置业者的青睐。

然而即使在澳洲期房交易系统严谨设计,全面保护购房者宗旨下,还是时有负面新闻传出。远有2015年悉尼wollicreek某开发商利用“日落条款”强行与购房者解约事件——开发商在房产火热、房价上升时期有意无意延期至“日落期”之后交房,以此为借口跟三十多名购房者解除合同,解约后以更高价格再出售。

2015年这一案例也推动了2016年新南威尔士州对于期房日落条款的改革,根据新规,开发商不可以单方面或自动取消购房合同。开发商在行使日落条款取消合同前必须征得购房者同意,需要给买方28天的书面通知,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。说明为什么不能在日落时间之前完工。开发商要取得买家书面同意书后才可以撤销合同;如果业主不同意,开发商必须向最高法院提出申请,就终结合同给出正当理由,要从新州高等法院拿到一个准许令才能取消合同。

还有一件最近的当然就是圣诞夜楼体出现裂缝,全楼紧急撤出的奥运公园Opal大楼事件,开发商、建筑商、购房者与租客目前依然还在纠缠不清。

不过无论如何,澳洲期房市场的各种参与者,无论是开发商、建筑商,还是监管机构、政策制定部门,甚至广大房产购买者,大多数还是希望整个市场健康积极公平发展的,并都在往这个方向积极努力。然而最近这布里斯班某当地知名开发商的行事方法,可以用前所未有来形容。

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我们通过律师翻看了当时L签署的合同,确实是有这么一条:需要提供客户的认证身份证明,如果不在合理的时限内提供,开发商有权终止合同。但是合同中同样没有设一个具体时间点,也没有说以这种方式终止合同开发商有权没收首付款——律师解释:其他大多数开发商在正常情况下只要在房屋建好交割之前提供给开发商律师就好,买卖双方一般都不会由于这个条款尤其是身份证明提供的时间点出现什么争议。对于身份证明的要求标准也比较宽泛,一般海外买家只要通过GP(太平绅士),律师或者大使馆认证过的护照之类的身份证明复印件都可以接受。

有9年澳洲房地产销售经验的简先生评论:事实就是合同签约交换过了3年多整个项目开发商连地基都没有挖,开发商反倒找了个身份证明的借口来退出合同。市场上确实也有开发商因拿不到开发贷、没有DA批文等种种原因项目逾期取消合同并退回首付款的,但是退出合同还想把客户首付款吞掉的开发商,这么多年来还真是头一遭听说。

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我们通过其他业内人士了解到L的案例不是一单,目前收到开发商要解除合同并吞掉首付的客户,据不完全统计,已经有100组以上了。而且套路都是一样的:开发商在18年底,恰巧在圣诞节前让律师发信,要客户的身份证明,并且只给出了21天的时间期限。

国内一家澳洲房产机构的销售人员,手头有数个购买了此开发项目的客户,她总结表述:

要说开发商只是想针对海外买家?有悉尼某中介机构的销售人员告知我们,她的客户也有澳洲本地PR客户,由于同样原因开发商要取消合同并想没收首付款的。

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海寓的澳房专家JT认为:

对于Opal大楼出现的质量问题,业内很多人士都觉得是孤例。然而今天这个项目不一样——如果此开发商通过了这种手段成功解约同时找找借口就能吞掉购房者的首付款,那么整个澳洲期房市场运行的内在逻辑都会由于此案例而受到巨大影响。

最近几年期房逐渐得到很多新移民认可,与这么多年来大大小小开发商、大多数从业人员一个个帮助项目成功交付,慢慢积累的口碑是分不开的。这100多个购房者,可能大多数还是海外买家,乍一看跟本地市场联系不紧密。

但是实际上,如果开发商鲸吞首付款成功,首先受损的就是澳洲期房产业甚至整个房地产市场的信用度以及安全系数——在开发商建不起来房子的情况下还能找借口来没收首付款,那么以后的开发商都会想各种方式来把客户的首付作为安全垫。

市场好的时候,开发商吃了首付,毁约之后还能加价卖;市场不好的话,就像本案例中黄金海岸的开发商一样,找个借口把首付吃掉然后继续屯着土地,等市场起来了再说。

澳洲期房市场甚至整个房地产市场,之所以运行良好并能保持繁荣,其立足点还是在于“信用”,有了信用,开发商可以得到市场认可,银行的开发贷款额度,最后按时按量完成项目建设,收到预计利润;投资者则顺利交割满意的物业,获得升值和租金收益并积累财富投资下一套物业。

没有了信用这个基础,开发商就想打客户首付款的主意来规避市场风险,客户则想方设法为了躲陷阱,这样的市场以及行业不会有任何效率和流动性,也不会有真正的繁荣。