由于澳洲最大的房地产市场悉尼和墨尔本的价格下跌,首次购房者在连续多年被排挤之后终于开始看到机会。

但CoreLogic研究总监劳力斯(Tim Lawless)表示,鉴于他的公司预测悉尼和墨尔本的价格从高峰到低谷将下跌18%至20%,因此“不需要急着买房”。自2017年7月的峰值以来,悉尼房屋价格已经下跌了13.2%,而墨尔本房价下跌了9.6%。 

“为了获得最优惠的抵押贷款利率,首置业者应该先理好个人财务状况。”他补充道,“然后他们应该寻找适合自身预算和生活方式的房产,因为房价在未来一段时间内是不会上涨的。”

Wealthful的财务顾问兼抵押贷款经纪人贝茨(Chris Bates)专门为30多岁和40多岁的年轻家庭提供谘询服务,他说,那些想在悉尼购买公寓的人应该推迟购买。

“公寓市场受到投资者的大力推动,但即将到来的选举以及[拟议的]负扣税改革对公寓的打击大于房屋。”他说。根据工党的政策,只有新房才能享受负扣税,而资本利得税折扣将减半至25%。

他说:“对于单身人士和首置业者,我会建议继续攒钱,而不是急于入市。”

对于年轻夫妇,他的建议是建立自己的储蓄,避免购买“入门级房产”,因为一旦他们生了孩子,就得在未来几年内亏本出售。

沦为自己公寓内的囚徒

贝茨举了一个例子,一对年轻夫妇以80万元的价格在悉尼市中心郊区Waterloo购买了一套两居室的公寓,却因为生了孩子而不得不在三年内亏本出售。

“你可能会成为自己公寓的囚徒。如果是我,我会坚持观望,并设法购买独立屋[而不是公寓]。”他补充道。

贝茨表示,对于那些打算购买公寓长期居住的人,一个好的策略是寻找更适合家庭的郊区。

“在购买公寓时要非常小心,避免在供应量过剩的地方购买。”他补充道。

他指出了悉尼的几个高密度区域,如Waterloo,Rosebery,St Leonards,Ryde和Epping,这些地区的公寓住户主要是租房者,不是很适合家庭长期居住。”

“如果想要购买真正适合家庭跟老一辈的公寓楼,可以看看内环的几个老地方,例如Rose Bay,Double Bay,Mosman和Balmain。”他补充道。

购买独立屋的好时机

贝茨说,这是首置业者购买独立屋的好时机,但他警告说,如果情况在短期到中期内发生变化,他们只能亏本出售。

墨尔本买方代理商Buyer Solutions的总经理斯宾塞(Janet Spencer)表示,市场比2017年更安静,但由于人口众多,Brunswick、Camberwell和St Kilda等内环和中环郊区的需求仍然稳定增长。

她表示,未来几个月将有一个良好的购买窗口,因为在联邦大选期间投资者的兴趣会减弱。

谨防负资产

在市场下跌期间买房的一个主要风险是房产沦为负资产,也就是房贷的价值超过了房屋的价值。

ASIC的MoneySmart高级执行官希金斯(Laura Higgins)表示,当买家无法偿还抵押贷款时,负资产将成为一个问题。“如果你无法偿还贷款,你的贷款机构可能会选择出售你的房子以收回借给你的钱,”她补充道,这可能迫使房主向贷款机构支付贷款余额与房屋销售价格之间的差额。

“如果你在抵押时购买了贷款机构的抵押贷款保险,那么重要的是查看一下条款和条件,弄清楚如果你被迫出售并且处于负资产状态会发生什么。”她说。

Digital Finance Analytic的诺斯(Martin North)表示,许多在过去两年中买房的首置业者现在面临负资产。

诺斯的基本预测是悉尼和墨尔本房价将在未来两到三年内下跌20-30%,所以他反对现在买房。

他说,如果买家有10%的首付,如果价格再下跌10%,他们可能会损失首付。他说:“我建议首置业者继续存钱。”在最坏的情况下,买方可能得出售房产而且拿不回首付,也就是会损失首付。

诺斯补充说,即使买家有能力继续偿还房贷,负资产也会降低他们出售房产并购买另一处房产的能力。处于负资产状态的买家也可能发现自己很难申请再融资。