澳储行准备在年底前下调官方利率,在12个月内再次降息的可能性越来越大。不过这些降息措施会对澳大利亚首府城市的住房市场带来什么影响呢?
根据以往的数据,澳储行降息一般会提振房价,而加息一般会减缓房价增长速度或者拉低房价。
在目前的情况下,利率下调是会对房价产生影响,但影响跟过去相比较小。自2016年降息以来,情况发生了很大变化。

利率一直是推动房价上涨的一个关键因素
由于金融监管的放松以及通胀降低,在过去20年里,澳储行降息是房价大幅上涨的主要原因。在澳储行于2016年5月和8月下调利率后,悉尼和墨尔本的房价在2016年末出现加速上涨。在2011年至2016年期间,澳储行将现金利率从4.5%下调至1.5%,全澳住宅价格中值上涨了60%。
澳储行最近的一份研究强调,利率是导致近期澳大利亚东海岸房价上涨的主要因素。研究发现,利率下调一个百分点,将推动房价在未来两年上涨约8%。国际研究也发现,储行的利率会对房价产生显著影响。

虽然利率很重要,但这并不是影响房价的唯一因素。税收、银行监管、人口增长、收入增长以及住房市场的供求关系都会影响房价。
各大商业银行的住房贷款利率也是主要受澳储行现金利率的影响,现金利率会根据经济状况进行调整。
去年9月,银行放贷成本上升也导致了澳储行加息。银行监管机构APRA(澳洲审慎监管局)也会影响利率。2017年3月,为限制向投资者发放高风险贷款,APRA设置了针对只付息贷款的上限,导致只付息贷款利率大幅上升。

由于澳储行将降息,2019年的抵押贷款利率可能会下降
疲软的经济前景、持续的低通胀以及失业率上升的可能性越来越大,都表明今年澳储行将降息。
预计,9月前现金利率将下调25个基点,预计在2020年初将第二次降息。多数经济学家还预计,澳储行在未来一年还会下调现金利率。
如果这些预测是正确的,到明年初,现金利率将降至1%的创纪录低点。
总而言之,在未来一年左右的时间里,住房贷款利率可能会下降约30至50个基点,至3.5%左右。
事实上,对利率下降的预期已经导致各大银行下调了固定利率的住房贷款利率。

本文译自Trent Wiltshire,作者是Domain的经济学家。