居住在新公寓或计划外住宅开发项目中的业主最有可能陷入负资产漩涡之中。
Digital Finance Analytics创始人Martin North发布了一份令人震惊的新报告,改报告称,澳大利亚人将会被迫出售房产,最终可能欠下超过房屋价值的债务。
自2017年以来,在悉尼或墨尔本某些郊区或珀斯部分地区购房的房主最容易陷入负资产漩涡之中。
RBA(Reserve Bank of Australia,澳储行)估计,在经历了创纪录的房地产价格下跌之后,全澳3%的在银行贷款卖房的业主的房子目前是负资产。
North先生(一位有35年经验的经济学家)表示,这一比例估计已经达到了10%,也就是40万个在银行贷款买房的业主。
他在4月18日说:“如果你的房子是负资产,这意味着你欠银行的抵押贷款的金额要大于你目前房子的价值。记住,房价还在继续下滑。”
CoreLogic的数据显示,悉尼是澳大利亚负资产最严重的城市之一,自2017年7月房价见顶以来,这整个城市的房价中值已下跌了16%,即16.9146万澳元,创历史记录。
澳盛银行(ANZ bank)预计,未来还会更痛苦,他们预计房价将下跌20%。
North先生的看法甚至比ANZ更为悲观,他预测,在供应过剩的悉尼部分地区,房价中值将下降50%,随后将出现10年的停滞。
他的分析显示,位于悉尼西南部的坎贝尔镇(Campbell town)是该市负资产最严重的地区,共有4747名在银行贷款买房的业主目前处于负资产状态。
他说:“这些人是在过去两年里买的,那时房价接近顶峰,而且这些人买的房子中很多都是新住宅。”
包括凯利维尔(Kellyville)和罗斯山(Rouse Hill)在内的悉尼西北部地区的负资产比率也很高,这些地区共有3931名在银行贷款买房的业主处于负资产状态。

这噩梦般的场景并不仅限于悉尼东南部的郊区(那里有2525名在银行贷款买房的业主处于负资产状态),还有小海湾(Little Bay)、伊斯特花园(Eastgardens)、马鲁布拉(Maroubra)、污水处理厂所在地马拉巴尔(Malabar)等地的负资产情况都很严重。
在墨尔本另一个处理废水的郊区,Werribee,负资产情况也很严重,在该地区的西郊有5070名在银行贷款买房的业主目前处于负资产状态。
该地区附近的Tarneit负资产情况也很严重,那里和周边郊区共有4966名贷款买房的业主陷入了困境。
在墨尔本东南部菲利浦湾港(Port Phillip Bay),Narre Warren是另一个陷入困境的地区,4654名贷款业主处于负资产状态。
在澳大利亚的另一边,珀斯郊区(其中包括Wanneroo)也是负资产的热点地区,该市北部有1972名贷款业主陷入了负资产困境。
在珀斯外围南部的Armadale,这一问题也很严重,共有1869名抵押贷款业主目前处于负资产状态。
昆州的负资产状况没有那么严重,布里斯班以北地区(其中包括Gladstone)只有1017名贷款业主受到影响。
North先生表示,负资产状况可能还会恶化,并对整体经济产生影响,因为忧心忡忡的业主为了更快地还清抵押贷款会削减支出。
他说:“我认为收入将不会开始反弹,失业率将继续上升。而且没有任何证据表明我们正看到房价下跌情况将要结束,因此负资产状况将继续存在。”
North先生预计,在当前经济形势下,悉尼和墨尔本的房价中值将较2017年的峰值下跌30%,如果受到国际市场的冲击,跌幅还将超过40%。
随之而来的可能是10年的停滞,这始于APRA(Australian Prudential Regulation Authority,澳大利亚审慎监管局)对投资者和只收利息贷款的打击。

澳大利亚各地房价:
悉尼房价下跌11.8%,至880,594澳元
墨尔本房价下跌12.4%,至718443澳元
布里斯班房价下跌1.3%,至538,544澳元
阿德莱德房价上涨0.7%,至460673澳元
珀斯房价下跌7.6%,至467,783澳元
霍巴特房价上涨5.7%,至493237澳元
达尔文房价下跌3.2%,至47.8191万澳元
堪培拉房价上涨3.9%,至669,911澳元
资料来源:CoreLogic 2019年3月房屋价值指数中的独立住宅价格中值的年度变化量

悉尼各地负资产情况:
Campbell town地区:4,474名贷款业主受影响
Kellyville, Rouse Hill地区:3,931名贷款业主受影响
Blacktown地区:3,592名贷款业主受影响
Camden地区:2,990名贷款业主受影响
Narellen地区:2,926名贷款业主受影响
Parklea, Glenwood地区:2,712名贷款业主受影响
Quakers Hill, Acacia Ridge地区:2,634名贷款业主受影响
Plumpton地区:2,563名贷款业主受影响
Matraville, Malabar, Little Bay, Port Botany, Eastgardens地区:2,525名贷款业主受影响
Greystanes, Wentworthville, Pendle Hill, Girraween地区:2,469名贷款业主受影响
Mount Druitt, Shalvey, Tregear, Whalan, Minchinbury地区:2,378名贷款业主受影响
Baulkham Hills, Winston Hills, Bella Vista地区:2,333名贷款业主受影响
Dee Why, Cromer, North Curl Curl, Narraweena地区:2,171名贷款业主受影响
Cabramatta, Canley Vale, Lansvale地区:2,145名贷款业主受影响
Seven Hills, Kings Langley, Lalor Park地区:2,092名贷款业主受影响
Bankstown, Condell Park地区:2,059名贷款业主受影响
Castle Hill地区:2,009名贷款业主受影响
Casula, Liverpool, Mount Pritchard, Chipping Norton地区:1,889名贷款业主受影响
Bossley Park, Abbottsbury, Prairiewood, Edensor Park地区:1,865名贷款业主受影响
资料来源:Digital Finance Analytics数据