居住在新公寓或計劃外住宅開發項目中的業主最有可能陷入負資產漩渦之中。
Digital Finance Analytics創始人Martin North發布了一份令人震驚的新報告,改報告稱,澳大利亞人將會被迫出售房產,最終可能欠下超過房屋價值的債務。
自2017年以來,在悉尼或墨爾本某些郊區或珀斯部分地區購房的房主最容易陷入負資產漩渦之中。
RBA(Reserve Bank of Australia,澳儲行)估計,在經歷了創紀錄的房地產價格下跌之後,全澳3%的在銀行貸款賣房的業主的房子目前是負資產。
North先生(一位有35年經驗的經濟學家)表示,這一比例估計已經達到了10%,也就是40萬個在銀行貸款買房的業主。
他在4月18日說:“如果你的房子是負資產,這意味着你欠銀行的抵押貸款的金額要大於你目前房子的價值。記住,房價還在繼續下滑。”
CoreLogic的數據顯示,悉尼是澳大利亞負資產最嚴重的城市之一,自2017年7月房價見頂以來,這整個城市的房價中值已下跌了16%,即16.9146萬澳元,創歷史記錄。
澳盛銀行(ANZ bank)預計,未來還會更痛苦,他們預計房價將下跌20%。
North先生的看法甚至比ANZ更為悲觀,他預測,在供應過剩的悉尼部分地區,房價中值將下降50%,隨後將出現10年的停滯。
他的分析顯示,位於悉尼西南部的坎貝爾鎮(Campbell town)是該市負資產最嚴重的地區,共有4747名在銀行貸款買房的業主目前處於負資產狀態。
他說:“這些人是在過去兩年里買的,那時房價接近頂峰,而且這些人買的房子中很多都是新住宅。”
包括凱利維爾(Kellyville)和羅斯山(Rouse Hill)在內的悉尼西北部地區的負資產比率也很高,這些地區共有3931名在銀行貸款買房的業主處於負資產狀態。

這噩夢般的場景並不僅限於悉尼東南部的郊區(那裡有2525名在銀行貸款買房的業主處於負資產狀態),還有小海灣(Little Bay)、伊斯特花園(Eastgardens)、馬魯布拉(Maroubra)、污水處理廠所在地馬拉巴爾(Malabar)等地的負資產情況都很嚴重。
在墨爾本另一個處理廢水的郊區,Werribee,負資產情況也很嚴重,在該地區的西郊有5070名在銀行貸款買房的業主目前處於負資產狀態。
該地區附近的Tarneit負資產情況也很嚴重,那裡和周邊郊區共有4966名貸款買房的業主陷入了困境。
在墨爾本東南部菲利浦灣港(Port Phillip Bay),Narre Warren是另一個陷入困境的地區,4654名貸款業主處於負資產狀態。
在澳大利亞的另一邊,珀斯郊區(其中包括Wanneroo)也是負資產的熱點地區,該市北部有1972名貸款業主陷入了負資產困境。
在珀斯外圍南部的Armadale,這一問題也很嚴重,共有1869名抵押貸款業主目前處於負資產狀態。
昆州的負資產狀況沒有那麼嚴重,布里斯班以北地區(其中包括Gladstone)只有1017名貸款業主受到影響。
North先生表示,負資產狀況可能還會惡化,並對整體經濟產生影響,因為憂心忡忡的業主為了更快地還清抵押貸款會削減支出。
他說:“我認為收入將不會開始反彈,失業率將繼續上升。而且沒有任何證據表明我們正看到房價下跌情況將要結束,因此負資產狀況將繼續存在。”
North先生預計,在當前經濟形勢下,悉尼和墨爾本的房價中值將較2017年的峰值下跌30%,如果受到國際市場的衝擊,跌幅還將超過40%。
隨之而來的可能是10年的停滯,這始於APRA(Australian Prudential Regulation Authority,澳大利亞審慎監管局)對投資者和只收利息貸款的打擊。

澳大利亞各地房價:
悉尼房價下跌11.8%,至880,594澳元
墨爾本房價下跌12.4%,至718443澳元
布里斯班房價下跌1.3%,至538,544澳元
阿德萊德房價上漲0.7%,至460673澳元
珀斯房價下跌7.6%,至467,783澳元
霍巴特房價上漲5.7%,至493237澳元
達爾文房價下跌3.2%,至47.8191萬澳元
堪培拉房價上漲3.9%,至669,911澳元
資料來源:CoreLogic 2019年3月房屋價值指數中的獨立住宅價格中值的年度變化量

悉尼各地負資產情況:
Campbell town地區:4,474名貸款業主受影響
Kellyville, Rouse Hill地區:3,931名貸款業主受影響
Blacktown地區:3,592名貸款業主受影響
Camden地區:2,990名貸款業主受影響
Narellen地區:2,926名貸款業主受影響
Parklea, Glenwood地區:2,712名貸款業主受影響
Quakers Hill, Acacia Ridge地區:2,634名貸款業主受影響
Plumpton地區:2,563名貸款業主受影響
Matraville, Malabar, Little Bay, Port Botany, Eastgardens地區:2,525名貸款業主受影響
Greystanes, Wentworthville, Pendle Hill, Girraween地區:2,469名貸款業主受影響
Mount Druitt, Shalvey, Tregear, Whalan, Minchinbury地區:2,378名貸款業主受影響
Baulkham Hills, Winston Hills, Bella Vista地區:2,333名貸款業主受影響
Dee Why, Cromer, North Curl Curl, Narraweena地區:2,171名貸款業主受影響
Cabramatta, Canley Vale, Lansvale地區:2,145名貸款業主受影響
Seven Hills, Kings Langley, Lalor Park地區:2,092名貸款業主受影響
Bankstown, Condell Park地區:2,059名貸款業主受影響
Castle Hill地區:2,009名貸款業主受影響
Casula, Liverpool, Mount Pritchard, Chipping Norton地區:1,889名貸款業主受影響
Bossley Park, Abbottsbury, Prairiewood, Edensor Park地區:1,865名貸款業主受影響
資料來源:Digital Finance Analytics數據