近一年半以来,澳大利亚的房价一直在大幅下跌,首当其冲的城市就是悉尼和墨尔本。
尽管到目前为止,房价的下滑尚未对整体经济构成威胁,但这一趋势不太可能得到遏制。就连通常头脑冷静的人也预计,至少在今年剩余时间里,澳大利亚房地产市场将继续大幅下跌。
现在的问题是,推动楼市下滑的基本因素不可能轻易得到改变。澳储行降息可能会减轻痛苦,但不会消除痛苦。
这是因为房地产市场正受到两股强大力量的打击:信贷条件更加紧缩以及供应过剩迫在眉睫。
信贷紧缩将持续下去
许多权威人士呼吁银行像以前一样,打开现金龙头,任其自生自灭。或者换句话说,回到那个不负责任的放贷时代。
不可否认,潜在买家不再能够像以前那样轻易地就能获得贷款。就算他们有资格得到贷款,他们也无法筹集到曾经能够筹集到的那么多资金。如今,银行正在严格测试潜在贷款者的还贷能力(他们本来就应该这么做)。这一点不会改变,至少短期内不会。
贷款量减少会直接影响房价,而信贷紧缩无疑是楼市上最大的压力。
就连澳大利亚银行业监管机构在去年末取消的两项关键贷款限制,也未能刺激投资者的需求。

显然,监管机构正变得紧张起来。本月初澳储行语气开始放软,4月16日,澳储行又说如果就业和通胀持续下降就会开始降息,这一系列举动都是因为他们也开始担心澳大利亚的房地产市场。尤其是,该行担心房价持续下跌会使很多人陷入负资产状态,这意味着你欠银行的抵押贷款的金额要大于你目前房子的价值。如果你失业了,无法维持还款,一系列问题就会爆发出来。
但这个问题并不是在整个澳大利亚范围内都存在的。如果按地区来划分的话,昆州可能是一个令人担忧的地方,而房地产价格多年来一直在下跌的西澳也是另一个相当令人担忧的地方。
即将到来的供应过剩
澳储行最大的担忧之一是,大量新公寓即将上市,尤其是在悉尼。
澳储行的《金融稳定评估报告(Financial Stability Review)》通常都是相当枯燥的。本月这份报告整篇文章都在讨论公寓供应增加将带来的风险。
文章中写道:“供应量大幅增加有可能会加剧房价下跌的情况。”
这可能只是一个简单的经济学问题,也是许多观察人士一年多来一直在思考的问题。但这是澳储行首次如此明确地表示,持续的房地产市场低迷可能会对澳大利亚经济造成的潜在影响。

投资银行瑞银(UBS)的这张图表显示出,自房地产热潮开始以来,公寓建设是如何起飞的,还有多少房子尚未上市。
澳储行的声明中写道:“较低的房价增加了结算失败的可能性,但到目前为止,结算失败的比例仍然很低。”
房价下跌不会永远持续下去。但如果在今年剩余的时间里,楼市继续下滑(这是很有可能的),那么这不仅会给银行体系带来压力,还会给政府收入带来压力。
房价持续的大幅下跌已经对房屋供应量产生了影响。担心供过于求的开发商们已经立即撤出了澳大利亚楼市。今年第三季度,新屋开工数已下降逾16%。
尽管澳大利亚楼市低迷,移民仍在以创纪录的速度继续增加。本月初,ABS(Australian Bureau of Statistics,澳大利亚统计局)公布的数据显示,去年澳大利亚人口增长了39.5万人,其中增加的人中主要都是移民,大部分都是新州和维州的新移民。
问题在于建筑业的低迷奖给更广泛的经济带来多大影响。

目前,这已经影响到政府收入。同样来自瑞银的这张图表显示里房价下降和房子销量的减少对新州政府收入的影响。虽然新州的财政状况相对健康,但收入减少将影响其维持基础设施建设支出的能力。这意味着联邦政府将需要向各州提供更多的资金,以确保澳大利亚城市的宜居性,并抵御失业率飙升的影响。

本文译自IAN VERRENDER。