现在澳洲人差不多每隔一两天就能读到悉尼和墨尔本房价下跌导致房地产市场陷入困境的新闻。

鉴于所有的公众关注都被房地产吸引,这可能会让你认为澳洲经济的命运也与房价的变化密不可分。

但这可能是一种误解。

房地产市场的波动确实会对金融体系和经济产生重要影响。 

媒体也非常关注房产新闻,毕竟对许多人来说,这是他们最大的资产。

然而,房地产市场毕竟不是整个经济,而住房市场的发展可能并不像你想像的那样对经济如此重要。

首先,从多个角度看待最近的房价下跌会有所帮助。

澳大利亚国民银行(NAB)经济学家戴维斯(Kieran Davies)报告说,州府城市的房价从峰值下降了大约8%,这是自第二次世界大战以来最大幅度的下降。

这听起来很惊人,但请记住,房地产价格在前几十年也出现了快速增长,因此它们是从一个非常高的起点落下。这意味着负资产的比例——房贷的价值超过住房的价值——仍然很低。

储备银行估计约有2%的借款人处于负资产状态,这在采矿重点地区最为常见。

那么,房价下跌会从哪些渠道影响就业、投资和消费这些“真正的”经济部门呢?

房价下跌引起大量关注的最大影响之一是“财富效应”。这种观点认为,房主,特别是那些背负着大额房贷的房主,会因为纸面财富缩水而感到紧张,从而放弃支出。

储行行长德贝尔(Guy Debelle)本月表示,家庭消费在去年下半年大幅放缓,但他不相信这是因为“财富效应”。

他指出,新州的消费增长放缓幅度远远大于维州,尽管两者的房价都出现了大幅下跌。

相反,可能仅仅是因为房屋交易的数量减少,才导致人们在家具或白色家电上的消费减少。

国民银行的戴维斯说,这次的财富效应可能比过去更明显,因为工资增长是如此缓慢。

不过,他表示,房价下跌对经济增长造成的最大拖累是建筑行业。

当价格下跌时,开发商建造公寓楼的动力就会减少,因为近年来它们的开发速度已达到创纪录的水平。

房价可以抑制实体经济的另一种方式是通过小企业主,其中一些人是靠着抵押住房获得融资的。

随着价格下降,这些企业主可获得的贷款会减少。

这些都是房价疲软可能抑制经济的方式,但它们并不是澳洲面临的最大挑战。

正如储行所认为的那样,更重要的问题是缺乏收入增长。这是有道理的——进账资金的多少对我们支出方式的影响比纸面财富更大。

储行面临的关键难题是,失业率下降的速度比他们想像的要快,但却并没有转化为通常预期的加薪幅度。

因此,工资的对经济的影响可能比住房市场更加重要。

很少有人质疑相对疲弱的经济表现,而房市不过是其中一环。尽管如此,房市的重要性可能远远比不上公众这一砖一瓦的执着。

 

本文译自《悉尼晨锋报》Clancy Yeates文