現在澳洲人差不多每隔一兩天就能讀到悉尼和墨爾本房價下跌導致房地產市場陷入困境的新聞。

鑒於所有的公眾關注都被房地產吸引,這可能會讓你認為澳洲經濟的命運也與房價的變化密不可分。

但這可能是一種誤解。

房地產市場的波動確實會對金融體系和經濟產生重要影響。 

媒體也非常關注房產新聞,畢竟對許多人來說,這是他們最大的資產。

然而,房地產市場畢竟不是整個經濟,而住房市場的發展可能並不像你想像的那樣對經濟如此重要。

首先,從多個角度看待最近的房價下跌會有所幫助。

澳大利亞國民銀行(NAB)經濟學家戴維斯(Kieran Davies)報告說,州府城市的房價從峰值下降了大約8%,這是自第二次世界大戰以來最大幅度的下降。

這聽起來很驚人,但請記住,房地產價格在前幾十年也出現了快速增長,因此它們是從一個非常高的起點落下。這意味着負資產的比例——房貸的價值超過住房的價值——仍然很低。

儲備銀行估計約有2%的借款人處於負資產狀態,這在採礦重點地區最為常見。

那麼,房價下跌會從哪些渠道影響就業、投資和消費這些「真正的」經濟部門呢?

房價下跌引起大量關注的最大影響之一是「財富效應」。這種觀點認為,房主,特別是那些背負着大額房貸的房主,會因為紙面財富縮水而感到緊張,從而放棄支出。

儲行行長德貝爾(Guy Debelle)本月表示,家庭消費在去年下半年大幅放緩,但他不相信這是因為「財富效應」。

他指出,新州的消費增長放緩幅度遠遠大於維州,儘管兩者的房價都出現了大幅下跌。

相反,可能僅僅是因為房屋交易的數量減少,才導致人們在傢具或白色家電上的消費減少。

國民銀行的戴維斯說,這次的財富效應可能比過去更明顯,因為工資增長是如此緩慢。

不過,他表示,房價下跌對經濟增長造成的最大拖累是建築行業。

當價格下跌時,開發商建造公寓樓的動力就會減少,因為近年來它們的開發速度已達到創紀錄的水平。

房價可以抑制實體經濟的另一種方式是通過小企業主,其中一些人是靠着抵押住房獲得融資的。

隨着價格下降,這些企業主可獲得的貸款會減少。

這些都是房價疲軟可能抑制經濟的方式,但它們並不是澳洲面臨的最大挑戰。

正如儲行所認為的那樣,更重要的問題是缺乏收入增長。這是有道理的——進賬資金的多少對我們支出方式的影響比紙面財富更大。

儲行面臨的關鍵難題是,失業率下降的速度比他們想像的要快,但卻並沒有轉化為通常預期的加薪幅度。

因此,工資的對經濟的影響可能比住房市場更加重要。

很少有人質疑相對疲弱的經濟表現,而房市不過是其中一環。儘管如此,房市的重要性可能遠遠比不上公眾這一磚一瓦的執着。

 

本文譯自《悉尼晨鋒報》Clancy Yeates文