由于房价下跌和利率较低,在澳大利亚大多数城市,支付一套入门级住房的新按揭变得更加容易了。

Domain使用抵押贷款偿还能力指标计算得出,在所有首府城市,购买入门级房产的普通家庭都可以避免抵押贷款压力(即用收入的30%以上偿还抵押贷款视为有压力)。

尽管抵押贷款偿还额更低,低收入者仍然面临澳大利亚住房负担能力问题,许多人难以支付租金,特别是在首府城市。由于高房价和高租金,住房负担能力仍然是澳大利亚人最关心的问题之一。

大多数衡量住房承受力的指标显示,买一套独立屋变得更加困难

房产价格飞涨。

自2010年以来,首府城市的独立屋中值上涨了40%,单元房价格上涨了30%。在悉尼和墨尔本,独立屋涨幅甚至更大。

房价的增长速度超过了工资增长

工资没有跟上不断上涨的房产价格。在过去20年里,澳大利亚的房价收入比从大约3倍(意味着典型的住房成本是家庭平均收入的3倍)升至5倍。对于新州和维州来说,这一比例从2000年的3.5倍左右增加到2019年的5.5倍(但已从2017年的6倍以上回落)。在澳大利亚,住房成本占收入的比例高于大多数可比国家。

存首付的时间增加了

由于收入增长疲软和房价上涨,首置业者需要存首付的时间大幅增加。根据Domain 2019年的首置业者报告,在悉尼购买一套入门级独立屋,存首付需要6年以上的时间,而在珀斯则需要3年半的时间。在过去的十年里,存首付的时间大大增加了。

许多家庭难以支付房租

租房者还面临着支付能力方面的难题。大约一半的低收入租房者面临“租金压力”(这意味着租金占家庭收入的30%以上)。在全国范围内,租金的增长与工资同步,但远快于通货膨胀。

在大多数城市,还清抵押贷款变得更容易了

根据抵押贷款偿还指标,悉尼是澳大利亚最难负担的城市,在大多数住房可负担性指标上也是如此。由于独立屋价格上涨,首置业者的抵押贷款负担在2017年年中达到31%的峰值,但现在已回落至2015年的水平,略高于2000年至2019年期间的平均水平(见图表)。对于一套入门级单元房,自2015年见顶以来,可负担性也有所改善。随着房产价格进一步下跌和利率下调的可能,2019年的抵押贷款负担能力可能会继续改善。

由于房价下跌,在2018年和2019年,墨尔本一套入门级独立屋的抵押贷款偿还能力也有改善,目前低于2008年和2010年的峰值。但这一指标仍远高于2013年及以上2000 – 2019年21%的平均水平。对于单元房而言,抵押贷款偿还能力自2010年以来稳步改善,现低于17%。2019年,悉尼和墨尔本的房价可能会进一步下跌,加上房贷利率有望降低,这将进一步改善抵押贷款偿还能力。

在布里斯班,自2012年以来,入门级独立屋的抵押贷款偿还能力指标一直保持在17%至18%左右。对于单元房而言,自2010年以来,这一指标稳步改善,目前抵押贷款负担低于14%。

抵押贷款偿还能力指标并不能说明全部问题

与只看房价或存首付所需的时间相比,使用抵押贷款偿还能力指标,首置业者的住房负担能力看起来变好了。

然而,本文使用的适用性度量方法确实掩盖了低收入人群、失业人群和单亲家庭的问题。

更高的利率也会恶化抵押贷款偿还能力能力,尽管这在近期不太可能发生,因为利率可能会下降。如果工资增长持续疲软,未来偿还抵押贷款也将变得更加困难。

解决住房负担能力将是一个持续的挑战

在悉尼、墨尔本和珀斯,以及堪培拉和布里斯班的单元房,由于房价和利率较低以及收入增长,偿还抵押贷款变得更加容易一些。但在霍巴特以及对于堪培拉的独立屋,不断上涨的房价推高了按揭还款。

尽管多数首府的抵押贷款偿还能力有所改善,但负担能力仍是一个主要问题,因为高房价意味着,许多家庭很难存下20%的首付,而许多租房的家庭也面临租房压力。