在公众讨论转向澳大利亚贵到令人泪流满面的住房市场时,一种熟悉的论调是:这都是外国人的错。

从前总理艾伯特(Tony Abbott)到民粹主义企业家史密斯(Dick Smith)到极右翼参议员安宁(Fraser Anning)等公众人物都表示,移民是澳大利亚住宅成为全球最贵之一的关键原因。

与此同时,在本月的联邦大选之前,住房似乎是一个相对较小的议题,政治辩论主要涉及气候变化和经济。

如果您认为对房价过高的关注可能真的在消退,这就不那么令人惊讶了。根据澳大利亚国民银行(NAB)的数据,预计悉尼的房价将下跌20%,而租金正在以1970年代以来最缓慢的速度增长。

据Essential Report民调显示,认为住房承受力是他们最关注的三大议题之一的澳人比例,也已经降至2016年上次大选前以来的最低水平。

即使是那些低收入者,情绪似乎也在转变。虽然悉尼仍然是一个令人担忧的昂贵城市,但根据本周的一份报告,在不到两年的时间内,广告租金只需典型最低工资收入30%的出租房产数量已经翻了一番,超过总广告数的五分之一。

一种反应可能是假设这种情况出现的原因是澳大利亚终于击退了入侵的外国人。但事实上,情况正好相反:近年来在全澳范围内爆发的外国人浪潮,让澳大利亚政府政府和监管机构摆脱了他们自己的政策错误。

外国人——尤其是中国人——在澳大利亚房地产上的支出肯定是巨大的。根据外国投资审查委员会(FIRB)的数据,中国投资在2010年至2016年间增长了10倍以上,达到320亿澳元(230亿美元),占澳洲报告的外来投资总额的近15%。近年来,约有四分之一的海外房地产投资来自中国大陆。如果把香港和新加坡也算上——这是中国大陆投资者的热门渠道——那么比例会涨到三分之一甚至更多。

然而,由于对海外投资的限制,这些支出对现房存量几乎没有影响。外国人通常只有持有居留签证才能在澳购买现房,而且必须在签证到期前出售。此类交易只占每年近50万笔住房交易的1%只有。

确实受到海外资金影响的是新房,这方面的规定更加开放。截至2018年6月的五年间,FIRB批准了97,000份外国人购买未开发住宅物业的批准,总价值约为1790亿澳元。

这在两方面对澳大利亚起到了帮助。首先,房屋销售与旅游业、教育以及铁矿石、煤炭、天然气和黄金出口同时成为澳大利亚最大的外国资本来源之一。或许更重要的是,这些资金的流入带来了房屋建设的繁荣,这是澳大利亚房地产泡沫正在温和缩小的主要原因之一。

正如我们所写的那样,2015年至2017年之间的建筑大繁荣是近期澳大利亚历史上一个独特的时期,房屋开工一直跑赢家庭组成。这在很大程度上受到两类投资者的推动:外国人和婴儿潮世代,他们鼓励了一波公寓楼建成,改变了这个国家的城市天际线。

根据澳大利亚住房研究所(Housing Institute of Australia)的数据,在截至2018年6月的五年中,大约有103万套住房开工,比前五年增加了25.6万套。FIRB数据中的97,000份批准占了新住房数量的40%,这表明外国资本带来了更多的住房建设。

国内监管机构多年来一直碌碌无为,而没有采取宏观审慎措施来阻止降息推动房地产市场失控。但他们很幸运,外国买家刺激了供应量的增加,因此住房市场逐渐重新平衡,变得不那么昂贵。

澳大利亚的选举时期历来是一个指责外国人的时机,但在出租房中努力维持生活的三分之一人口应该好好听听这个教训。历届政府的监管机构和国内政客在确保房价平易近人方面做得太少,是外国投资者和退休人员终于把澳大利亚从房地产繁荣中解放出来。

 

本文译自彭博社David Fickling文