澳洲房市一直以来备受华人投资者的追捧。

 

它作为全球投资回报率最高的资产之一,在过去50年中平均价格上涨了60多倍,许多华人“炒房者”因此走上了人生巅峰,赚得盆钵体满。

 

但是如今,随着澳洲政府逐渐收紧投资和移民政策,正值金秋的澳大利亚,楼市却跌进了冰窖。

 

昨天,澳洲房市暴跌甚至登上了微博热搜…

 

(图片来源:微博)

1.澳洲政府收紧外资投资政策

从1995年到2016年,澳洲人的房屋自住率一路下跌。

 

数据显示,2016年澳洲人的住屋自有率已经低于65%,创下了历史新低。

 

(图片来源:trading economics)

 

汇丰银行的调查显示,从18到36岁的“千禧一代”澳人,他们的房屋自住率只有28%!

 

(图片来源:The Guradian)

 

与此同时,澳大利亚统计局(ABS)公布的数据表明澳洲人的住屋自有率仍然在下降。

 

(图片来源:ABS)

 

三年前,澳洲政府开始收紧外资投资政策。

 

2016年,海外买家在澳洲购房需缴纳额外的印花税,特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在地!

 

如果一个海外买家在悉尼买房,他需要缴纳基本印花税加上额外印花税,共计12%的税额;在墨尔本买房,光是印花税就需要缴纳12.5%!

 

(图片来源:State Revenue Office of Victoria)

 

澳洲政府还限制了海外买家能购买的房产种类,比如国外公民只能购买期房和一手新房;留学生可以买房,但只能自住不得出租,签证过期后若没有身份或没有留下工作,一定要将房产卖掉。

 

2017年5月,澳洲政府又向海外买家推出了“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

 

这些政策让不少海外买家望而却步,纷纷离场。

 

(图片来源:戴德梁行)

 

根据房地产咨询公司戴德梁行(Debenham Thouard Zadelhoff)的报告显示,2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元,同比骤降63%。

 

其中,对澳大利亚的投资跌幅比较大,投资额降至13亿美元。

 

可以说,中国买家的离去也是造成澳大利亚屋价下跌的原因。

 

(图片来源:华尔街见闻)

 

澳洲政府收紧外资投资政策的做法,虽然抑制了澳洲房产泡沫,但也阻断了外来资金的投资,而澳大利亚本地需求又萎靡不振,导致全国房产存量过多。

 

SQM Property Research的数据显示,澳大利亚房地产市场上的住宅数量为328,000万套。而在2018年,这个数字是304,000套。

 

墨尔本的情况更是极端,2018年1月墨尔本有2.5万套待售房屋,2019年1月有3.6万套待售房屋,市场上有许多卖不掉的房子…

 

2. 政府收紧移民政策

除了收紧外资投资政策以外,澳洲政府还收紧了移民政策。

 

3月19日,澳洲总理莫里森确认削减澳洲移民配额,预计将在未来四年内,将年移民配额从19万削减到16万。

 

除此之外,澳大利亚政府还要求移民“上山下乡”:规定每年最少有2.3万名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年,才能取得永久居民资格。

 

(图片来源:Daily Mail)

 

目前,大多数中产家庭是通过技术移民和留学移民拿到了永居身份。

 

但是在新的移民政策下,等于说如果你想要居住在悉尼、墨尔本等大城市,就必须要去“上山下乡”锻炼几年,这样一来,大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。

 

事实上,澳大利亚这种收紧移民政策的趋势早在2018年就体现了出来,当年,澳大利亚只接纳了162417名永久性移民,比2017年减少了10%以上。

 

(图片来源:ABS)

 

种种风控政策的结果就是澳洲房市一路走低。

 

根据澳大利亚统计局(ABS)公布的最新数据,在过去一年里,澳洲整体的屋价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼,更是直接下跌了13.2%!

 

这个数据甚至打破了金融危机时期的记录:在金融危机时期,澳大利亚屋价的跌幅未超过4.6%!

 

其中,澳大利亚几大城市下跌程度远高于平均水平,悉尼今年3月屋价下跌了0.9%,较2017年中期的峰值下跌了13.9%;而墨尔本的屋价在3月下跌了0.8%,较峰值下跌了10.3%。

 

(图片来源:网络)

 

宏观上来说,澳洲房市进入了表现最差的一年。

 

但是对于有自住需求的置业者而言,是一个很好的购房机会。

 

目前,购买热点城市的房屋还是物有所值的。同样一套房子,现在买可以用两三年前的价格买到,但是放在一年前,屋价会更高。

 

而对于要多维度考量收益的投资购房者来说,靠投资炒房获利的机会已经不多了…

 

最后,

屋价暴跌,澳洲已经不再是淘金者的乐园。

但是对于有自住刚需的华人来说,也许这是个入手的好机会。

 

小编还是要提醒一句,买房有风险,入市需谨慎!