悉尼首置业者杰罗德(Jarrod Myers)和妻子丽丝(Liss)等了好多年才买房,而他们的大多数同龄人在市场繁荣期就已经入市。

因此,当今年房价持续下跌时,这对夫妇花了四个星期的时间来看房,然后抢下一套悉尼上北岸Thornleigh的房子。

许多分析师预计,在2017年达到顶峰之后,悉尼和墨尔本房市的下跌将持续到今年年底,潜在买家都在权衡现在是该买入还是该继续等待。

“有人跟我们说,等到人人都知道市场马上就要转跌为涨的时候那就太晚了,竞争会再次激烈起来。毕竟我们买的是自住房,要住10-15年的,所以我们就不那么操心了。”杰罗德说。

要预测当前房市的底部比以往更困难,因为它与信贷紧缩有关。CoreLogic的研究负责人劳力斯(Tim Lawless)表示,这与之前的下行周期不同,后者通常是由于经济状况疲软和利率上升,撤销刺激措施或像全球金融危机这样的经济冲击造成的。

“我当然不会说市场已经触底,不过我们已经看到房价跌幅放缓的趋势,更趋向中性,我认为这将持续全年。”劳利斯说,“这次衰退主要与信贷紧缩有关,因此在寻找市场底部时要注意的关键点是信贷变得有点宽松,有一些迹象表明这种情况已经开始发生。”

贷款变的更容易

在过去的几个月里,Wealthful的抵押贷款经纪人贝茨(Chris Bates)已经注意到借款人数增加以及银行审批流程的显著改善。

在去年下半年,在银行皇家委员会结束之前,贷款申请在被批准之前往往需要“跟银行扯皮”好几周。申请人因为银行对账单上最微不足道的意外消费遭到盘问的情况并不罕见。

尽管丽丝正在休产假,而杰罗德的部分工资来自佣金,但他们只用了两天时间就获得了银行的预批准。不过这也是因为这对夫妇把所有开销都记在电子表格上,然后直接发给银行看。

“现在申请的批准速度肯定是加快了,皇家委员会还在的时候,人人都很担心,现在银行已经习惯了。它们意识到为了保持业务盈利,他们需要继续增加贷款。”贝茨说。

虽然贝茨警告悉尼房价将进一步下跌,但他表示信贷增长对市场来说“绝对是一个好兆头”。

银行也在试图通过降低固定利率来推动竞争,这表明贷款机构开始考虑官方现金利率的下降趋势,一些经济学家预计,储行将在下月减息25基点,努力提振疲弱的通胀数据。

贝茨表示,一些银行现在已经取消了只付息贷款上限,也为只付息贷款提供了有竞争力的定价,以吸引投资者重返市场。

“投资者不会急着回来,但当他们这样做时,这将是一个好兆头。”他说。

拍卖清盘率上升

拍卖清盘率是最受瞩目的住房市场指标之一,可以在每个周末及时显示市场走向。

2月和3月,澳洲两个最大城市的清盘率仅略高于50%,但比起去年四季度悉尼的43.1%和墨尔本的45.4%已经显著改善。

不过,这个看似积极的结果必须谨慎看待,因为数据没有考虑到那些未申报结果的失败拍卖会以及市场疲软的情况下较少的拍卖场数——2月减少了50%。

“拍卖可能提供了一个微妙的信号,显示我们正在经历最糟糕的市场行情,不管怎么说,50%左右的清盘率显然并不预示着价格将很快上升。”劳利斯说。

销售时间

买方代理人德波-巴克(Julie DeBondt-Barker)表示,销售时间缩短是说明市场行情发生转变的最明显的指标之一。然而,作为一个滞后指标,它也有局限性。

“当然,等到销售时间开始缩短,市场早就转向了。”她说,“人人都想抄底,我认为现在已经非常接近了。”

根据CoreLogic的数据,截至3月底,在墨尔本通过私人协议销售的典型房产需要61天才能出售,而一年前只有28天。在悉尼,销售过程更长,找到买家需要74天,而去年这个时间为33天。

劳力斯说,销售天数是一个很好的指标,但不像拍卖清盘率那么及时。现在房产依然需要一段时间才能出售,而且大量房屋上市出售,高库存与缓慢的销售同时出现。

消费者情绪

劳力斯补充道,通过西太银行-墨尔本研究所每月的消费者信心指数,跟踪更广泛的消费者信心趋势,有助于预测住房活动的增加。

“如果你对还贷能力没有信心,对工作或家庭财务状况有所保留,你就不敢贷款买房。”

Ray White Randwick & Bondi Junction的销售代理莱维(Michael Levy)表示,与去年年底相比,看房活动增加是市场可能很快走上复甦之路的一个令人鼓舞的迹象。

“之前,来悉尼东郊看房的可能只有一两组,甚至没人出现,这在东郊可是闻所未闻的。但现在人多了起来,可能有25组人来,这意味著有更多买家活跃起来并做好了准备。”莱维说。

根据Richardson&Wrench首席拍卖师鲍德温(Peter Baldwin)的说法,拍卖竞标者增加以及在想在拍卖前谈判买房的买家增加,也将表明市场改善。“从买家到实际参与销售的任何情绪波动,都可以判断市场何时触底。”

 

本文译自《澳洲金融评论报》Ingrid Fuary-Wagner与Michael Bleby文