澳大利亚联盟党上周末出人意料地在大选中获胜,为低迷的房地产市场注入了一剂意想不到的强心针。

REA Group首席经济专家康尼斯比(Nerida Conisbee)表示,房价在4月下滑放缓后,她预计房价将在5月开始趋平,甚至可能在6月底前上涨。

康尼斯比说,联盟党的胜利,加上澳大利亚审慎监管局(APRA)提议下调7%的利率下限,以及澳储行(RBA)减息,这些对房地产市场来说都是“好消息”。

她表示,“从实际情况看,房地产行业肯定要乐观得多。这是个好消息,我们不会回到过去的水平,因为悉尼和墨尔本的住房负担能力仍然存在很大问题。”

尽管总理莫里森(Scott Morrison)提出了5%首付的计划,但康尼斯比表示,首置业者是联盟党获胜的“最大输家”,“其他人要么不输不赢,要么是赢家”。

她说:“首置业者可能会感到失望,他们本来会是(工党提出的)负扣税改革的主要受益者,因为房价会继续下跌。”

“但与此同时,我们看到首置业者活动回升,银行也在放松。我认为,首置业者需要非常谨慎地对待他们的借款金额。”

她表示,两大风险是,低成本房屋的价格将开始上涨并高于平均水平,如果失业率飙升,首置业者将背负太多债务,并陷入抵押贷款压力。

“降息对房地产来说,听起来不错,但这是个坏消息,因为经济疲软。如果我们看到与中国和美国的贸易问题升级,可能会在很大程度上影响我们,这当中有很多不确定性。”

CoreLogic的数据显示,新州和维州首府的房价目前分别较2017年7月和11月的峰值下跌14.5%和10.9%,为有记录以来的最大跌幅。

AMP Capital首席经济专家奥利弗(Shane Oliver)原本对悉尼和墨尔本房价从峰值到谷底的跌幅预测为25%,全国15%,目前他已调整为悉尼19%、墨尔本15%和全国12%。

“取消对房地产税收优惠的威胁、更早降息、为首置业者提供经济帮助,以及APRA放松7%的利率测试点,这些指向房价比我们预期的更快触底,房价比我们预期的更高,”奥利弗周四在一份报告中称。

但他警告称,房地产市场面临的负面影响“依然显著”。

他说:“考虑到房价仍然很高,人们的承受能力仍然很差,债务水平很高,贷款标准更加严格,失业率不断上升,迅速恢复繁荣时期的状况是极不可能的。”

“特别是,信贷状况仍然紧张,住房融资仍在下降,2月份的短暂反弹导致3月份进一步下滑,全面信用报告的启动,将使银行打击拥有多笔未申报贷款的借款人。”

奥利弗表示,最大的风险是,澳大利亚“可能会随着房地产市场的低迷而陷入螺旋式下滑–或许与全球经济衰退同步—由此导致失业率飙升并引发违约上升,房价进一步下跌,最终导致全国房价下跌30%以上。

“这仍然是一个风险,但我们仍然认为,这可以避免。根据我们的估计,房地产周期的低迷将导致大约6万个工作岗位流失。”

CoreLogic研究主管库什尔(Cameron Kusher)表示,悉尼和墨尔本的降幅可能更大,分别为17%至18%和15%至16%,“略低于我们预期的20%”。

他表示:“全国房市已下跌约9%,最终可能的跌幅为11%至12%左右。”

“我们预计市场将在今年年底左右触底。所有这三项(联盟党获胜、利率下调和偿还能力改变)总体上都是积极的。我不太兴奋,我不认为这会导致快速反弹,但肯定会更快触底。”

花旗还将预期从6月份前10%的年度降幅调至7.5%。此外,花旗经济专家威廉姆森(Josh Williamson)本周在一份报告中表示,“我们现在预计,到2020年12月,房价同比将增长3%,而此前我们没有预期任何上涨。”

威廉姆森还提到了6月和8月降息的极高可能性、政府的首置业者计划,以及APRA对7%利率测试的修改提议。

他表示:“我们的银行分析师称,这将导致借贷能力提高10%,为此前被拒绝贷款的自住业主提供信贷,同时也让投资者受益。”

“综合来看,这些变化应该会增加有效的住房需求,并缓和现有房价从峰值到谷底的周期。”

SQM Research创始人克里斯托弗(Louis Christopher)也修正了自己的预测。他在本周的一份报告中表示:“今年迄今,房价又下跌了3.8%。”

“我们的基本预测是,2019年住宅价格将下跌3%至6%。公平地说,直到上周末,市场还在朝着这一预测的底线迈进。”

克里斯托弗表示,联盟党出人意料的胜利,意味着“今年全国房地产市场价格可能会创纪录地下跌1%至4%”。

他说:“我们认为,由于预计工党政府将改革负扣税和资本利得税,市场上严重缺乏信心,自由党的胜利意味着买家信心得到提振。”

本周早些时候,Bronte Capital创始人亨普顿(John Hempton)预测,悉尼、墨尔本以及纽卡斯尔(Newcastle)和伍伦贡(Wollongong)等较小城市的“非理想”远郊房价将下跌至多85%。