珀斯曾是澳大利亚房价最高的城市,目前正处于20年来房价下跌持续时间最长、降幅最大的时期。

事实上,珀斯的房价下跌始于5年前的2014年,并一直持续到今天。为什么会出现这种情况?是否有结束的迹象?

Bankwest首席经济学家兰福德(Alan Langford)表示,在截至2006年的3年里,珀斯房价飙升,累计上涨94%,令人难以置信。与此同时,悉尼房价下跌了6%。

他说:“在澳大利亚人口最多的两个城市,房价开始远远超过能够偿还抵押贷款的家庭收入水平之前,珀斯的住房负担能力危机已经持续了数年。”

Domain高级研究分析师鲍威尔(Nicola Powell)表示,房产价格最终在2014年见顶,意味着现在几乎回到了2011年底的水平。

她解释说,“2011年的房价下跌是低谷,在2014年见顶,所以房价从2011年的低谷涨到了2014年的顶峰,现在又或多或少地回到了2011年的低谷。”

“与2014年的峰值相比,独立屋价格下跌了14%,单元房受到的影响更大一些;与峰值相比,它们下跌了17.5%。”

根据Domain截至3月份一年内最新数据,独立屋价格中值下跌5.2%,至529,997元,而单元房下跌5.6%,至347,596元

珀斯的房地产专家表示,目前的市场状况由几个因素导致。

“百年一遇的矿业繁荣对正常的需求模式造成了严重破坏。” LWP Property Group董事总经理墨菲(Danny Murphy)表示:“当时人口出现了短暂的爆炸式增长,导致房价上涨,最终导致新住宅建设过剩。”

“当繁荣的影响结束时,人口增长的主要驱动力急剧下降。其他与就业确定性有关的因素,以及对价格下降的预期,也降低了购买的动机。”

JLL住宅研究负责人沃纳(Leigh Warner)表示,2004年至2013年间,西澳人口出现前所未有的增长,与此同时,新住宅供应稳定,这意味着需求大幅增长导致房价大幅上涨。

“然而,2012年至2013年左右,资源热潮开始消退,导致西澳经济不稳定,劳动力市场疲软,由于矿业工人离开该州,人口增长放缓,”他表示。“就在经济和住房需求开始放缓之际,住房供应开始显著回升。”

沃纳续称,劳动力市场疲弱对住房需求和抵押贷款偿还产生了直接影响,并推动了人口增长。“西澳还拥有全国最高的抵押贷款违约率,这在很大程度上是由于劳动力市场的疲软导致。”

兰福德表示,由于西澳人口增长急剧放缓的滞后效应,需求继续承压,该市场仍处于低迷状态。

他说,“与7年前资源热潮的建设阶段达到顶峰时相比,西澳的人口增长率要低得多,在截至2015年的3年里,西澳住房建设非常强劲,供应明显过剩。”

“但随之而来的住宅建设周期低谷,目前是上世纪80年代初以来最深、最长的一次。因此,等式的供给侧已经并将继续修正,正如它所需要的那样。”

近5年来房价不断下跌,现在的问题是:市场已经触底了吗?

房地产分析师兼估价师赫格尼(Gavin Hegney)认为:还没。

他说:“如果你在寻找整体中值价格的低位,你要到今年年底才能看到。”

“而且你要一直等到租金上涨,今天的租客成为明天的买家—因为他们得有钱,这将平衡和减少租金压力,并看到购买压力和低端市场的复苏。”

科廷大学经济、金融和房地产学院副教授罗利(Steven Rowley)说,市场已经触底三年了。

“一个关键问题是:‘市场的底部是什么?’他说,很多郊区在三年前就已经触底,而其他郊区还要一段时间,因为这取决于供需之间的平衡。”

“我认为我们还要一段时间,但过去12个月,与前12个月相比,肯定有更多郊区房价出现了正增长。”

西澳房地产协会会长达柯林斯(Damian Collins)表示,由于印花税收入下降,销售交易减少影响了州财政收入。

他说:“住房需求的减少也导致新建住房的数量比峰值下降了将近一半。”

“房价下跌会影响整个经济。澳储行(RBA)最近发布的一份报告显示,在整个西澳和北领地,超过十分之一的未偿还贷款住房为负资产,这意味着即使这些业主出售了房产,他们仍将欠银行钱。”

Swan Bells tower located on Riverside Drive overlooking the picturesque Swan River was designed by the local architects Hames Sharley

罗利表示,由于新住宅需求低迷,住宅建筑业处境艰难,尤其是在传统上提供大部分新住宅供应的地区,如城市外围的绿地郊区。

“由于价格下跌和放贷标准收紧,银行拒绝放贷,许多购房合同已经失效。减少新房建设通过零售支出,以及直接通过就业和税收对整个州的经济产生影响。”

LJ Hooker 西澳负责人费尔比(Andrew Friebe)认为,珀斯房价今年或明年不会出现大幅回升,但随着精明的投资者开始在更昂贵的市场买入,市场活动将略有增加。

“我们看到资源行业的就业机会有所增加,这对房地产市场产生了积极的流动效应,这将导致更多的销售活动,并开始转化为高端市场的价格增长,”他说道。