根据CoreLogic最新的“房价指数”,悉尼房价在过去一年里下跌了7.4%,创下自1990年2月以来的最大年度百分比跌幅。

正如CoreLogic公司的研究分析师卡梅伦•库舍尔(Cameron Kusher)在Twitter上发布的图表所示,在澳大利亚这个最大、价格最高的城市,房价已较15个月前的周期性峰值下跌了8.2%,这是三十年来最快的一次下跌,至少从价格周期来讲是这样的。

许多人推测,悉尼的房价还会继续下跌一段时间,这可能使其成为现代史上最大的一次下跌,超过了上世纪90年代初的跌幅,当时正值澳大利亚1991年的经济衰退。

正如库舍尔在Twitter上所发的下一个图表显示,过去每当悉尼房价以如此之快的速度下跌,悉尼房价就需要几年时间才能回到之前的周期性峰值。

在上世纪90年代初经历的衰退之后,即使没有考虑到这段时期的通货膨胀,房价也花了5年时间才回到之前的名义峰值。

那么,历史会再次重演吗?

虽然没有人真正知道答案,但考虑到此次低迷主要是由放贷标准收紧推动,而非以往陷入低迷前常常出现的利率大幅上升导致,所以,有理由认为这一周期可能比过去更长。

来自澳储行(RBA)的官方利率已经处于有记录以来的最低水平,大多数市场人士认为下一个动作将是更高而不是更低。

因此,在澳大利亚央行没有出现意想不到的“改变主意”这种情况,非但没有像过去那样降低利率帮助提振需求,反而提高利率,这实际上可能会减少需求。

至少根据澳洲审慎监管局(APRA)的说法,尽管最近抵押贷款标准的收紧已经基本尾声,但鉴于已经很高的家庭债务与收入比,贷款标准也不太可能会放松,这也抵消了过去帮助悉尼房价复苏的另一个因素。

悉尼也出现了前所未有的新住宅供应,尤其是公寓,增加了供应方面的价格下行风险。

这一切都表明,与历史标准相比,此次房市低迷的持续时间非常长,家庭收入没有大幅增长,人口增长没有增强,也没有额外的激励措施来提振买家对悉尼住宅的需求。

这些因素都不能完全排除,但考虑到悉尼许多地区仍存在严重的负担能力限制,即便是在近期房价下跌的情况下,目前需求增加的可能性似乎很小。

鉴于这些城市占澳大利亚总住房财富的60%左右,如果墨尔本的房价也需要数年时间才能回到此前的周期性峰值水平,那么澳大利亚房价的下滑可能也会成为现代最严重的一次,特别是如果它波及到今年表现较好的小型市场。