这是一个媒体跟踪了2年的事件,也是悉尼媒体截至目前,接收到的所涉人数最多的求助。

我们带着学生的诉求,带着对真相的寻觅,开始了一段并不轻松的采访和调查。

序言

2年前,20余名中国留学生找到媒体,称与一家名为Student Concierge的租房中介产生纠纷,并建立了一个名叫“Ashleigh维权群”的微信群。

而之所以叫”Ashleigh维权群”,是因为这家中介的负责人名为Ashleigh Howe。此后,该媒体便一直关注事态发展。

2年后,我们又收到了共计34名来自中国、韩国、泰国和马来西亚的国际学生的求助。

而本次涉及纠纷的租房中介,名叫Global Education Advisory & Property Services,其负责人之一仍是Ashleigh Howe。

(Ashleigh Howe在其官网自称公司创始人)

2018年8月,该租房中介被指提供”误导性“租房合同“非法“加收每周165澳元清洁服务费

34名在澳的国际学生向媒体提供了几十份资料,包含签约合同、收据、聊天记录、自述等。

(媒体收到的资料可以铺满一整张桌子)

2年过去了,“Ashleigh维权群”从最初的20余人,已发展到165人。

这165人里,大多为UNSW的中国留学生,从大一至研二的学生都有,横跨UNSW各大院系专业。

甚至,在这2年中,一部分学生已经毕业回国。

(2017年成立的老维权群 图片来源:供图)

近期,又有一个新的微信群被建立,人数达107人。

(2018年成立的新微信群 图片来源:供图)

陆续加入的学生,与群成员所讨论的话题,都指向Global Education Advisory & Property Services这家租房中介,及其负责人Ashleigh Howe和Amanda White。

记者从4家悉尼的法律援助中心处了解到,在2018年,各大中心也都收到了大量对这家租房中介发起的投诉,共计近100起。

统计的数字大致为:新南威尔士大学学生会组织ARC收到约50起投诉,悉尼东区租客服务中心(Eastern Area Tenancy Service)收到约20起投诉,新南法学院附属Kingsford Legal Centre约有12 起,以及Redfern Legal Centre约有15起。

其中,大多投诉也是来自UNSW的中国留学生

2018年7月
未经允许信用卡扣款:“我震惊了”

2018年7月份,新南威尔士大学(UNSW)本科生小菁的家人,在同一天内收到4笔165澳元的信用卡扣款,合计660澳元。

“当爸爸问我的时候才发现被扣钱了,也不知道是什么费用。”,小菁回忆道。

在被扣款几天后,小菁才收到租房中介发来的其中3笔账单(Invoice),随即她的家人停用了该信用卡。

香港学生小菁告诉媒体,去年2月,她联系了租房中介Global Education Advisory & Property Services,并通过其负责人Ashleigh Howe和Amanda White,租下了位于UNSW校区附近一间公寓。

媒体查阅了该公司的ASIC报告及其网站后发现,Global Education Advisory & Property Services是Enterprising Howe Pty Ltd这家公司的商业名称。

而负责人Ashleigh Howe自称是公司创办人,Amanda White是公司主管(Director)。

( 中介网站截图)

对于突如其来的扣款和账单,小菁表示很生气。

“没有得到我的同意,也没有事先通知我们。”

“因为transaction(流水)上也没写清洁费,是跟其他的住户交流了之后才知道是这个东西。”

在致信负责人Ashleigh Howe的邮件中,小菁写道:”我非常震惊,你未经允许在我家人的信用卡上扣款。“

”据我所知,没有任何清洁工来过我房间做清洁。“

据小菁回忆,中介向她给出的理由是,这165澳元是用作每周的清洁费和服务费。

2018年8月
中国学生抱团求助

紧接着,在8月6日,小菁同另外27名UNSW在读中国留学生,联系到了媒体,指控签约中介(Global Education Advisory & Property Services)”强行加收清洁费”以及“未经允许扣款”。

同时,有学生称联系了新州公平交易署(NSW Fair Trading)后发现,押金疑似没有被提交。

据学生们提供的账单显示,被扣款的时间点大致都发生在2018年7月至8月左右,每位学生的涉及金额从165澳元至1485澳元不等

随后,另有6名来自同一中介的学生,向媒体表达了类似遭遇,其中还有来自韩国、泰国和马来西亚的学生。

1名男子和2名女子,试图开门进入多名租客住所时被拒门外。

这名学生质问道,“你为什么有我房间的钥匙?”“凭什么开我门?”

对方回答说,“是物业”,“是过来做卫生的”。

该学生接着说:“我不要这个服务,你们以后再也不要进入我房间了,也不要开我房间的门。”

男子道歉后,称:“因为公司通知我们过来做清洁,我们不知道家里有人。”

随后,其中1名女子建议该学生向公司发邮件进行沟通时,学生称:“我上个星期就跟她说了,而且她强制要我交钱,让我做这个东西。”

3人做了一下登记后,便离开了。

中介解释:“为了高标准”“NB条款”

遭遇“被清洁”之后,学生们表示生气之余更多的是困惑,于是纷纷通过短信、邮件或面对面等方式找中介讨个说法。

而中介对不同的学生给出的理由,也不尽相同。

“根据第二学期的合同,所有Gardeners Rd的房间都要接受客房服务。”

“许多房间在期末退房时房间状况差,因此房东提供了每周客房服务,为了保持房间的高标准。”

(学生提供的部分聊天记录)

记者过目了20份合同后发现,合同附录中的确有提到一项“每周学生服务费”(Weekly Student Service Fee)。

该收费用于提供“每周的清洁服务”和“通过电话和邮件联系Global Education Advisory的学生服务”。

尽管标价185澳元,但大部分学生实际被扣金额为165澳元。

(附录部分,包含了注册申请费375澳元、Bank Cheque15澳元等10项附加收费)

但记者注意到,不少学生的合同上,该项收费注有“NOT APPLICABLE“,意味着无需缴纳此费

许多学生表示,在签署合同时也注意到了此项备注,并认为该条款不适用于自己,即无需缴纳此费用,却不曾想自己依旧被收取该费用。

对此矛盾点,中介的回复却是,请看合同最后一页的NB条款:“以上收费可能会有变动”(NB – The above charges are subject to change)。

(学生提供的聊天记录)

为了探究事实真相,记者多次拨打中介负责人Ashleigh Howe的电话,均无人接听

但联系到了另一负责人Amanda White,她表示对清洁费一事并不知情。

8月8日,记者通过邮件方式联系上了负责人Ashleigh Howe。

在回信中,她没有回答记者的提问,而是要求媒体禁止对此事报道。

次日,媒体收到一封律师信,是Ashleigh Howe和Amanda White的代理律师发来的。

通过律师信,中介极力否认了来自租客学生们关于“清洁费”、“租客性质”、“押金”3大指控。

法律中心:合同“误导“,收费“不合法”

经调查,这些学生租客与中介签下的是一份名为Standard Occupancy Agreement的合同,并被告知他们的住所是Boarding House(寄宿学生公寓)

而之所以合同中会出现“每周学生服务费”的条款,也是因为学生租客签署的是Boarding House合同的缘故。

而正常情况下,普通租客(Tenant)所签合同为Residential Tenancy Agreement,是不存在每周清洁服务的。

(学生提供的合同首页)

新南威尔士大学Kensington Legal Centre的律师们,在审阅了具有同版合同的学生案例后,对合同的性质提出质疑。

法律中心表示,租客学生们应该签下Residential Tenancy合同,而不是Boarding House合同。

UNSW法学副教授Anna Cody是Kensington Legal Centre的主管。

她告诉媒体,绝大部分的投诉学生的居所其实是单间(Studio)或公寓(Apartment)。

“我们看了合同后认为,学生们应该签写Residential Tenancy Agreement,并享有《Residential Tenancies Regulation 2010》法案的保护。”

“因此,学生们被他们所签的合同性质给误导了,然后基于压力,被迫同意了额外的费用。”

“他们还提供了信用卡信息,因此钱就被自动扣走了,即使他们不同意这些额外费用。”

同时,该法律中心认为,中介加收每周165澳元服务费是“不合法”的,且合同最后一条“NB条款”在法庭上也站不住脚

“你不可以单方面更改合同里的条款,必须经双方同意。”“而且需要在一个合理、公平的范围内,而不是被迫同意合同条款。”,Cody教授说道。

此外,另外3家法律援助中心(新南威尔士大学学生会组织ARC,悉尼东区租客服务中心,Redfern Legal Centre)也一直认为,学生们的住所很可能不是Boarding House

UNSW校官方回应

对此事件,新南威尔士大学校官方回应,学校已经注意到此事,并发布了邮件警告国际学生。

Fair Trading回应

新州公平交易署(NSW Fair Trading)告诉媒体,“将会仔细调查所有的投诉,必要时会采取相关行动。”

“如果关于Boarding House的纠纷不能解决,申请者可向新州仲裁法庭提起上诉。”

2018年9月
维权无头绪,进度缓慢

除了向媒体求助外,许多受访者表示不知如何维权,只有少部分学生向附近的法律中心有过投诉。

接受了法律援助的学生们,陆续发信中介(Letter of Demand),要求退还不合理的收费。

(13名UNSW学生集体面见新南的ARC律师群求法律援助)

从去年9月份开始,有若干学生申请了仲裁,将中介和房东告上新州仲裁法庭(NSW Civil and Administrative Tribunal)。

但是,大部分维权学生的进度一直很缓慢。

2018年10月
仲裁庭成员:“他们想成为一个迷”

记者出席了几次庭审后发现,大部分上诉学生都是独自出庭,偶尔有口译出现。

在庭审过程中,有的学生因提交的资料不足或者情况太复杂,被延期再审。

期间,记者从未看到应诉方出庭

一位仲裁庭工作人员告诉记者,“他们从不出庭”。

(图片来源:新州仲裁庭)

去年10月17日,2名韩国学生将中介(Global Education Advisory & Property Services)和房东(Pioneer Investment Holding Pty Ltd)告上了仲裁庭。

在庭审中,仲裁庭成员(General Member)J. Levingston查阅了上诉学生提交的合同、账单等资料后发现,至少有3家公司的名称出现:

Enterprising Howe Pty Ltd(中介),Pioneer Investment Holding Pty Ltd,The Challbion Pty Ltd(Student Concierge)。

Levingston成员在庭上表示,这让情况变得很复杂,因为难以判断究竟谁来负这个责任,于是延期再审,让这两位上诉学生回去再做调查并补充材料。

在庭审中,他曾说道,“他们想成为一个迷。”(They want it to be a mystery)

就在下一次开庭前夕,这两名韩国学生收到了中介的退款,随即她们撤销了起诉。

联名上书被拒:“已注册”

同月,44名学生租客联名上书地方政府Randwick City Council

他们希望Council能检查其所居住的楼栋是否符合Boarding House的条件,遭到回绝。

上书楼栋分别有:2-4 Strachan St, Kingsford,23-25 Strachan St, Kingsford,14 Gardeners Rd, Kingsford,175 Avoca St, Randwick。

Council回复学生租客,拒绝检查的理由为:以上住所具有Boarding House的开发许可,且Council对这些楼栋的公共区域已做过检查,并没有发现任何问题。

(受访学生分别居住在UNSW校区周围的5处房源)

Council在接受媒体早先采访时也称,以上住所在NSW Fair Trading(新州公平交易署)均有注册。

并表示,Council对注册Boarding House做过首次检查后,并不会再做二次检查,因此任何后续担忧需要找Fair Trading解决。

2018年12月
“应诉方从不出庭”

据了解,去年下半年,至少有3起案例在新州仲裁庭上诉成功,上诉人均指向中介Global Education Advisory & Property Services,及其代理的房东。

中国香港学生小菁也是其中之一。

12月底,她从中介处拿回了全额退款和押金,也从之前的公寓里搬了出去。

为此,她坚持了4个月,共出庭了3次

她首次将中介(Global Education Advisory & Property Services)和房东(Pioneer Properties Group Pty Ltd)告上新州仲裁庭,是去年9月。

她告诉媒体,就在第一次出庭前几个小时,她收到了来自中介的660澳元清洁费退款,并要求她撤诉

(小菁提供的邮件内容)

由于担心其押金没有被交给Fair Trading,她坚持出庭。

在悉尼东区租客服务中心(Eastern Area Tenants Service)的法律援助下,小菁还发现另有包含Bank Cheque、申请费、信用卡手续费等,共计1034.81澳元不合理收费。

在3次庭审过程中,应诉方从未现身法庭,也未曾向仲裁庭提供任何资料和证据。

最终,新州仲裁庭宣判小菁胜诉,并要求应诉方立即退款。

仲裁庭判:”不是Boarding House“

记者查阅了小菁的判决书,其中写道,“该住所不属于Boarding House”。

理由是,“上诉申请人的住所是大楼多间独立公寓之一”,“每一名住户都有独立的房间,并且自负电费和清洁卫生”,“不仅支付房租还缴纳了押金”。

因此,仲裁庭认为,小菁的租房合同实为Residential Tenancy Agreement, 属于《Residential Tenancies Regulation 2010法案》管辖。

在该法案下,应诉方不应收取多项额外费用,违反了该法案第23条和第35条。

根据新南威尔士州相关法律,Boarding House(寄宿学生公寓)的租户,被称为Boarders/Lodgers(寄宿者),属于《Boarding Houses Act 2012》法案管辖。

通常情况,Boarding House的租客需与他人分享公共设施,比如厨房和厕所。

相反,如果你有独立的房间,可以上锁;如果没有供餐,没有提供床上用品,或没有提供清洁服务;如果房间内你自己拥有厨房设施;如果没有强制规定的住宿要求,

那么,很大程度上你不是寄宿者,而是Tenant(普通租户),应当签写的合同是Residential Tenancy Agreement,属《Residential Tenancies Regulation 2010》法案管辖。

2019年1月
留学生缺乏保护,人权律师呼吁立法改革

目前,各大法律援助中心在积极处理手里的投诉案例。上周,又有多名上诉学生出席仲裁庭。

对于这段4个月的上诉经历,小菁表示对澳洲的租房市场”很失望“

她认为,澳洲政府能为国际学生做的还有很多,学校也有责任提供更多法律教育。

即将毕业的小菁,想要提醒夏季入学的新生们,租房需谨慎

签合约前要看清每一个条款,自己先搜一下公司的背景。”,小菁说道。

对于正在维权路上的学生们,小菁鼓励说:“一定要坚持下去”。

“每件事情都要讲证据,最好把所有东西都留底,不要受到一点点挫折就放弃。”

(图片来源:澳洲教育部)

据澳洲教育部17年的数据,超过50万国际学生在澳留学,带动210亿澳元的经济,成为澳洲第三大经济支柱。

作为第一生源国,中国留学生数量逼近15万人

澳洲AHL法律沈寒冰律师认为,本次租房风波暴露出一个现象,那就是“某些商家利用海外留学生对于中澳两国之间的法律和日常行业规范不熟悉,来对这一批人群设置圈套。”

“(该事件)是在这几年中我们看到比较严重的,涉及的人数之多,用的方法和文件,是经过精心策划和构思的。”

“我个人认为,中国留学生要团结起来,并且希望中国政府出面,为海外留学生群体提供保护。”

一些支持国际学生权益的澳洲维权人士和律师称,多年来他们一直在积极促进澳洲相关法案的改革,但进展缓慢。

如何能为在澳国际学生提供更全面的法律保护,看来还任重道远。

目前,该中介的网站已无法访问,同时据ASIC网站显示该中介公司开始步入关闭程序。

2019年2月

今年一月底,媒体将以上全文发给了Ashleigh Howe作回应。

两周后,我们收到了一封回信,现将原文刊登在如下。

经律师解读,简单概括讲,Ashleigh Howe在信中称该中介公司已经关闭,同时要对媒体及其调查记者在中国和在澳洲,进行一系列的法律行动。

但是,她对以上文中所提出的事实,没有提供任何实质性的回复

记者手记

在这起租房风波中,记者采访了超过34位国际学生,他们以中国学生为主,另有韩国、泰国和马来西亚的学生。

在采访中,记者深刻体会到作为国际学生的无助和软弱

有学生告诉记者,他们在维权中曾“被恐吓”、“受到施压”,以及遭遇维权群里“间谍的背叛“。一路跌跌撞撞,势单力薄。许多学生因为压力,最终放弃了走上仲裁庭。

但也有一群学生,他们坚信正义的力量和公义的存在,通过咨询法律中心,获得法律意见及援助。

在调查过程中,记者也同时感受到维权人士们对待公义的热忱,无私地帮助遭遇纠纷的学生起草信件、申请仲裁。在中介和房东之间博弈,成为学生们的避风塘。

借此,媒体鼓励所有受牵连的学生与法律援助取得联系,听取律师意见、积极维权。

媒体的IT部门也将持续监视本网站平台,封锁非法招租信息;

编辑部也将持续关注此事,履行华人媒体的职责。

(注:因受访者要求,本文对真实姓名做出了修改)