一位对冲基金公司的老板表示,在一些“非理想”的远郊,房价可能暴跌85%,而且“没有任何可以想象的理由,这些地方的房价为何不会跌至1元”。

Bronte Capital创始人亨普顿(John Hempton)曾在2016年与投资专家泰珀(Jonathan Tepper)对不良的贷款标准进行“卧底调查”。

这位著名的做空者表示,他们前往离CBD越远的地方,那里的“幻想就越深”,位于悉尼西北区的Rouse Hill是“悉尼房地产泡沫的中心”。

亨普顿回忆说,他和泰珀扮成一对同性恋平面设计师夫妇,收入“低且不稳定”,他们在悉尼四处游走,与贷款官员、抵押贷款经纪人、房地产经纪人和开发商交流,看看他们能借多少钱。

他说,“很明显,糟糕的做法无处不在,你离悉尼市中心越远,情况就越糟。”

银行承销标准将贷款与收入之比限制在6.8倍,但两人发现,实际数字更接近7.2倍,在某些情况下甚至高达10倍。

亨普顿表示:“他们使用的表达方式是,‘我认识一个人,他能搞定。’这句话我们听了N遍。”

“要是你想借的钱是你收入的八九倍,他们会把你介绍给另一个人。那个人知道所有的贷款漏洞,那些能“搞定”的人,有很多技巧,有各种机制来伪装。他们会告诉你,银行监管的弱点在哪里,最过分的是虚假的纳税申报单,实际上就是造假的软件。”

亨普顿说,这并不局限于经纪人,有一次他们去Rouse Hill一家主要银行的分行,并与一名放贷工作人员交谈。

“她告诉我们,我们应该最大限度地使用信用卡来凑最大的一笔首付,这样我们就可以现在买房,而不是存钱,因为房价上涨的速度比你存的钱还快。”

“她说它将‘急剧增长’,你应该从其他银行获得信用卡,这样它就不会显示在我们的系统上,这非常令人惊讶。”

贷款标准“到处都很糟糕”,但“我们离CBD越远,银行分行工作人员或经纪人就越疯狂”。

他说,“情况甚至不是更糟一点,而是糟得多。”

“无论资产泡沫是什么,人们都在幻想。我原以为泡沫会出现在房子比较贵的内城区。我完全改变想法了,泡沫在远郊,它影响的是老百姓。”

亨普顿表示,Mt Druitt的独立屋中值超过100万元,而家庭收入中值约为5.5万元,这简直是一个“笑话”。

他说:“在Blacktown,你走在一条街上,会看到七八家当铺,瘾君子和当铺旁边的房子价值90万元。”

他说,问题是“谁在买”Mt Druitt和毗邻的Rooty Hill的房子,“这两处环境都是比较差的”。

“在一些不太理想的地方,房价是收入的17至18倍,贷款专员告诉你要最大限度地透支信用卡。”

亨普顿表示,一个悬而未决的大问题是,这些银行的贷款账目中有多少属于它们认定的低标准。

“如果只有5%的贷款达到这些标准,就不存在真正的经济问题,一些人将损失大量资金,但社会不会有灾难。”

“但如果贷款账簿上有40%是按照这些标准发放的,那么你看上去更像爱尔兰,所有的银行都会破产。如果50%近照这个标准,那么泡沫将以非常、非常、非常硬着陆告终。”

亨普顿指出,如果以房价与收入之比来衡量全球所有城市,人口不足20万的城市“碰巧都在澳大利亚”。

“这太奇怪了,”他说。

“一些不太受欢迎的地方,比如Newcastle外郊,可能会暴跌85%,因为(目前的价格)没有理由存在。在美国,一些房屋价格暴跌了100%。没有任何可以想象的理由,这些不那么理想的居住地,为什么房价不降至1元?”

自2016年以来,官方的现金利率一直保持在1.5%不变。澳储行(RBA)本周发出了迄今最强烈的信号,表明在失业率上升之后,可能在6月4日的下次会议上进一步降息。

由于工党提出的取消房地产投资者税收优惠的计划不会实施,上周末联盟党出人意料地赢得大选,一些房地产分析师因此修正了他们的预测。

SQM Research创始人克里斯托弗(Louis Christopher)表示:“这意味着,今年全澳房地产市场价格可能会创纪录地下跌1%至4%。这低于我们此前预测的3%至6%的跌幅。”

CoreLogic的数据显示,今年4月,悉尼和墨尔本的房价分别下跌0.7%和0.6%,年跌幅分别达到10.9%和10%。