中国房地产开发商和投资者在中国国内面临着很大的问题。无论是经济急剧放缓,沿海城市新办公空间需求疲软,还是对收紧海外收购的资本管制,中国国内的房地产公司正面临重大挑战。

然而,对于那些想在澳洲房地产市场寻求庇护的人来说,它最近反而是两个世界中最糟糕的。根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)2月发布的一份报告,在截至2018年6月30日的一年中,中国仍是澳洲住宅和商业房地产市场政府批准外国投资的主要来源国,获批126亿澳元(90亿美元)的投资,占总价值的四分之一。 

澳洲曾经蓬勃发展的房地产市场已经降温,去年房价中位数下跌了近5%,悉尼和墨尔本领跌,而这两个城市占澳洲房市总价值的近六成。根据房地产顾问仲量联行(Jones Lang LaSalle)1月份发布的一份报告,两市房价分别下跌了9%和7%。

国内外因素的汇合——更严格的宏观审慎措施导致银行贷款标准收紧,住房供应增加(尤其是公寓市场),以及国内外投资者需求大幅下降——已经暴露出澳洲房地产市场和整体经济的脆弱性。国际货币基金组织(IMF)2月份警告说,不仅银行业对住宅房地产的敞口很大,占总资产的50%以上,家庭债务比率也是发达经济体中最高的。

澳洲房地产市场正在经历调整的最明显迹象之一是中国投资者购买的开发地皮价值急剧下降。根据房地产顾问莱坊(Knight Frank)2月份发布的一份报告,去年中国大陆开发商和投资者收购了价值13亿澳元的地皮,比去年下降了35%。

即使在澳洲表现较好的商业地产市场,去年办公楼部门的交易量有史以来首次超过190亿澳元,中国大陆投资者也大幅缩减。根据房地产顾问世邦魏理仕(CBRE)1月份发布的一份报告,由于大连万达集团等大陆买家被迫处置资产,去年中国投资跌至10亿澳元,为2013年以来的最低水平。

然而,尽管中国大陆投资者陷入困境,澳洲房地产仍然在中国具有强大的吸引力。

英语国家,政治稳定,经济强韧(澳洲已经创造了28年没有经济衰退的记录)并且高度透明,澳洲长期以来一直是中国跨境房地产投资者的首选市场之一。在2018年全球房地产透明度指数中,仲量联行将澳洲排在英国之后,并将其描述为“亚太地区透明度的标竿”。此外,澳洲是发达国家中最具多元文化的国家之一,也是中国学生上大学的热门目的地。

凭藉庞大的中国买家和驻外员工,中国大陆开发商在澳洲住宅市场建立了良好的记录,提供基于中国建筑风格的差异化产品,并由双语代理商销售。

莱坊指出,去年中国大陆开发商和投资者占澳洲住宅开发用地销售额的30%以上——与2017年的差不多相同——而且购买了过去五年中超过四分之一的交易地皮。根据莱坊的说法,在悉尼、墨尔本和布里斯班,去年所有新公寓中有近11%是由中国开发商建造的,预计到2021年这一比例将增加到目前正在建设和规划批准的22%。

中国大陆开发商也通过增加对澳洲商业地产,特别是办公楼的投资,使其投资组合多元化。中国保利集团和Aqualand是两家以住宅为主的开发商,但过去三年都在悉尼购买了写字楼。

澳洲大选给了房产投资者暂停的理由

此外,从情绪的角度来看,尽管对澳洲房地产市场下滑存在担忧,但澳洲仍然受到中国投资者的欢迎。2月份由房地产顾问Cushman&Wakefield发布的一份针对中国跨境房地产投资者意图的调查结果显示,澳洲与英国是今年第三大投资目的地。住宅市场以及办公室是去年投资的首选部门。

澳洲监管机构和政策制定者也敏锐地意识到房市低迷带来的威胁。澳洲审慎监管局去年扭转了部分贷款限制措施,以降低信贷紧缩的风险,而澳储行2月份将其政策立场转为中性,承认房价下跌带来的威胁。

就连IMF也警告房地产市场的脆弱性可能会变得更加严重,但这种调整是在“强劲增长”和“金融体系仍然基本健全”的背景下进行的。对于中国不景气的房地产市场来说,情况并非同样如此。

中国投资者对澳洲房地产的热爱还将持久延续下去。

 

本文译自《南华早报》Nicholas Spiro文,作者是Lauressa Advisory的合伙人