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中国央行一出手,海外楼市却先倒下了…

今年以来,在中国外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下,中资海外购房热逐渐退潮。从多伦多到纽约,火爆了数年的北美房地产市场开始率先感受到寒意。

加拿大国家银行近日发布的9月份房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示,加拿大二手独立屋价格环比下跌0.8%,创2010年9月以来最大跌幅,也是2016年1月以来首次按月下跌。

国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示,9月份跌势最大的是多伦多,环比又跌了2.7%。今年8月,该市房价环比下跌了0.4%。

另据各省土地注册局登记的已完成交易计算,多伦多9月份房价跌了3.1%, 自7月以来累计跌了7.5%。加拿大国家银行的这份报告称,这一跌幅与多伦多地区的房市走软相符,市场已经从极度紧张转为平衡。

瑞银9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示,多伦多楼市位居泡沫傲视全球(你让中国城市情何以堪?),其次是瑞典斯德哥尔摩、德国慕尼黑、温哥华、悉尼。前五名中,加拿大占了两席,算上悉尼,华人爱去的城市已经占了五分之三。

“大背景是全球长期的低利率环境,像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地,出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求,我们把这些城市称为‘超级明星城市’,这些城市对外来投资和移民持开放态度,其房产买家不仅仅是当地收入人群,还吸引了来自全球的需求。过去三年中,这些城市的房价平均涨幅为20%,多伦多、中国香港去年涨了20%,悉尼涨了10%,这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆表示。

随着中国海外房产投资被禁,多伦多等最受华人青睐的城市的房价自然也就高处不胜寒了。中国自今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示,购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。

7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定,人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币,当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着,此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。

除了中国资金出海受限外,加拿大房价降温也是其主动收紧楼市政策,尤其是针对外国买家的政策有关。去年,大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税,今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区,推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。

(图为中国学生以1.5亿拿下的温哥华大豪宅,创下了2016年温哥华豪宅的成交记录)

不仅仅是加拿大,据华尔街见闻报道,全球地产风向标之一的纽约地产市场也开始“退烧”。

作为全美商业地产中最具价值的地方,纽约的曼哈顿一直以来都吸引着来自全球的投资者。不过随着中国买家们逐渐减少投资,曼哈顿大型办公地产的销量已经跌至了5年新低。

亚美地产协会(AAREA)创会会长黄仲仁近日指出,中国将把资金转往’一带一路’沿线国家,未来几年纽约房市恐会持续冷却。他表示,2010到2015年中国热钱源源不绝流入美国,在2015年取代加拿大成为美国房市最大买家,买房平均价格83万1000元,远超出其他国际买家的49万9600元,但这波买气在过去一年多遭中国几项政策严重冲击。

前文所说的禁止个人购汇用于海外买房只是一方面。中资企业,尤其是保险巨头,作为海外房产的生力军也在退潮。黄仲仁举例说,买下曼哈顿华尔道夫大饭店的安邦保险,已经多个收购案遭中国政府监管;万达集团董事长王健林也撤出多个海外地产业务,把资金放回中国。

结果就有了华尔街见闻报道所说的曼哈顿大型办公地产销量跌至五年新低。商业房地产资讯网站Commercial Cafe最新公布的报告显示,三季度,曼哈顿大型办公地产的销售额暴跌67%至9.91亿美元,为5年来最低水平。而这一数字也只有2015年一季度峰值的十分之一。

此外,商业地产的成交数量也出现了下跌。三季度曼哈顿办公地产成交数量同比下跌40%至6笔,均价则同比下跌19%。

中国买家的缺席则让单笔成交价格远不及之前的水平。三季度的6比交易中,成交额最大的一笔是哈德逊375号一幢19楼的建筑,交易价格为4.65亿美元。而在今年5月,中国买家购买的写字楼价格就高达22亿美元。

黄仲仁19日在亚美地产协会第五届年会担任主讲人时总结说,中国现在开发“一带一路”沿线如拉丁美洲国家,有太多投资选择,不是只有美国。过去一年纽约房市已明显冷却,未来影响范围不单是豪华公寓,整体房市都会持续冷下去,而这对美国并非坏事。“旧金山房价被炒过热,连我儿子都说住不起,同样地,等中国客不再像过去在纽约买四、五套房空置,一般中产阶级更能买得起房。”

听他这么一说,也不知道下面要说的算是好事还是坏事:《21世纪经济报道》近日的一份报道,从8月开始,海外购房再次潮起:由于中国买家需求依然强烈,包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机,积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务,交易正逐渐回暖。

只不过,这次中国买家的偏好转向了泰国、马来西亚等东南亚国家(估计是价格相对便宜,同时资金也容易转移)。

那么问题来了,泰国这些中国人所到之处,房价是准备要涨上天吗?