澳洲的1.6万亿元抵押贷款市场出了一些问题。谭保政府的银行业皇家委员会听证会刚过去一周,这是从中得出的一个必然结论。

委员会的高级律师罗威娜-奥尔(Rowena Orr),继续对已得到证实的不当行为进行个案研究,包括贿赂、伪造、欺诈、捏造数据、过度延误以及对银行产品消费者采取的其他各种不当行为,让我们了解了其中的详细细节。

事实证明,澳洲曾经“庄严”的银行业已经受到了一种有毒的销售文化的入侵,这种文化导致澳洲成为家庭负债程度最高的发达国家,进而推涨了房价。

上个星期,奥尔深入地披露了国民银行向介绍客户的第三方“介绍人”——包括健身房老板和裁缝提供了高额的佣金。

但是,在抵押贷款市场中,这种奖励方式“误入歧途”的最明显例子就是贷款中介获得薪酬的方式。

在澳洲,每年有一半以上的房贷是通过贷款中介发放的。

20世纪90年代,贷款中介给银行业带来了一场革命,像约翰·斯蒙德(John Symond)和他的公司Aussie Home Loans以及马克·布尔斯(Mark Bouris)的Wizard Home Loans这样的房贷机构,促使澳人在选择房贷懂得“货比三家”。

但十年前,Aussie收购了Wizard,去年澳洲最大的银行联邦银行又收购了Aussie。

如今,大多数大型抵押贷款经纪集团都是由大银行全资持有。CBA拥有Aussie和部分Mortgage Choice的股份。西太银行拥有RAMS。NAB拥有Fast、Choice&Plan。

从根本上说,贷款中介的作用是帮助借款人评估他们能借多少钱,研究市面上最划算的产品,并协助其向银行申请贷款。

当然,借款人不会付给中介一分钱。相反地,银行会基于中介拉到的贷款数额支付给他们一笔佣金,预付佣金大约是0.6%,借款人还贷期间的尾随佣金是0.15%。

贷款额越大,偿还贷款的时间越长,中介赚的佣金就越多。

如果中介在一定时间内为银行拉到一定数量或一定数额的贷款,那么中介也能得到奖金。所以要注意,如果某一天中介正好还差一笔贷款就能完成业绩目标,而一个借款人正好上门,那么中介肯定会极力谈成这一单。

这些都不是秘密,尽管客户很少能充分意识到这其中的潜在利益冲突。

的确,不少中介——当然,无法统计出具体有多少人——也表现得很出色,为那些在贷款申请过程中焦头烂额的借款人提供了宝贵的服务。

但是那些人这么做是出于他们内心的善良,而不是因为监管的力量或者鼓励他们去做相反之事的激励制度。

很显然,为了得到尽可能多的佣金,现在的中介都在把人们推向他们负担不起的贷款,这种现象达到了触目惊心的地步。

 

(本文摘译自《时代报》  Jessica Irvine文)