只要是與房價相關的話題,就不會缺少熱度。

近些日子,一句「房價上漲才是拉動消費的真正動力」引爆了輿論,講話的人是知名經濟學家李迅雷。儘管這一論斷是基於長期的研究所得,但還是不可避免地遭到了無數網友的質疑甚至不滿。而後,李迅雷又發表文章重新闡述了房價與消費之間的關係,並提醒媒體與讀者:不要斷章取義,莫要只看標題。

作為一名研究界的晚輩,我十分敬佩李迅雷老師的功底和實力,也研讀過很多出自他手的報告,受益匪淺。不過關於房價與消費的問題,本就十分複雜;更何況同樣的經濟問題,基於不同的研究視角得到不一樣的結論已不是什麼新鮮事,所以某些KOL的觀點被大眾「圍攻」,雖然不愉快,卻也算是在情理之中。

那麼,房價究竟是如何影響消費的?其中的作用機制又是什麼?我想在本文中談談自己粗淺的看法。

首先我們需要明確的一點是:房子並非只是一個居住的場所,它更是複雜的各種社會、經濟乃至政治關係的交織點,故而還具有商品、財產、投資等一系列屬性,是一個集多種功能於一身的「綜合體」。

既然具有投資屬性,那麼資產價格的上漲勢必會增加房產所有者的身家財富,這便是房價上漲的「財富效應」。

對此人們應該不會陌生。自1998年樓市政策鬆動以來,隨著住房制度改革的日益深入與城鎮化的狂飆猛進,我國商品房時代正式開啟,房地產的「黃金十年」降臨;而2008年國際金融危機後,接二連三的政策利好再度將房地產帶入「白銀十年」。在此期間,無數人因房價的瘋漲而改變了財富地位——甭管是不是炒房,但凡在1998~2014年里購買了多套房的人,都收穫了極為可觀的財富,甚至實現了階層的躍遷。

既然如此,那麼居民消費當然是得到了一個頗為明顯的正向刺激。比如說,房產所有者可以通過出租或售賣房屋,亦或是將升值的住房抵押給機構來換取更多的流動性資金,從而增加自身的消費能力。

不過,由於住房流動性較差,故增加的財富很難在短期內套現,所以在沒見到「活錢」之前,這種財富效應帶來的利好有很大部分是無法兌現的。可即便是這樣,房產作為家庭資產最為重要的組成部分,房價的上漲會讓房產所有者對於家庭未來財富的持續增值充滿期待,即所謂的「收入預期提高」,這還是會進一步提振消費信心,進而敢於花銷。

從這個角度看,房價上漲還可以通過一種「沒有實現」的財富效應來促進消費。

需要說明的是,這種「沒有實現」的財富效應並非真實的,因為只有通過抵押貸款或者出售已有住房後將真金白銀拿在手裡,才能真正擁有住房帶來的實際意義上的財富增值,否則充其量只能算是名義上的財富增加,即「有價無市」。名義與實際總是存在差距,這在經濟學中被稱為「財富幻覺」,而過高的財富幻覺(即房產所有者感知名義財富大於實際財富)同樣會增強消費者的信心,並激發他們的消費熱情。

以上便是房價上漲的財富效應對居民消費的影響機制。然而在現實生活中,大概只有投資多套房產的人才有資格享受這種財富效應帶來的紅利,那些只有一套剛性自住房或者沒有房產的人卻與此無緣。

這也就意味著,通過房價上升來擴大居民消費,可能對少數個體來說是適用的,但在全國範圍內作用幾何卻不好說。

就像一枚硬幣有其兩面一樣,房價的上漲還會對居民消費產生抑制。

這其實很好理解,比如很多在北上廣深奮鬥的人,他們的收入可能不比身邊人少,但是卻因為每個月的固定大額支出——房貸而不得不在其他方面省吃儉用、節衣縮食。就像我的一位年薪50萬的朋友,每個月拿到工資之後的第一件事就是把將近2萬元的月供還掉,而日常開銷能省則省,這樣才可能存下來積蓄。

相比於前文所說的財富效應,這種因房價上漲而引發的「擠出效應」或許更會令人感同身受,對於居民消費的影響機制也更為複雜,主要有以下四條路徑:

其一,會增強人們的預防性儲蓄行為。

對於那些還沒有房產的人來說,持續上漲的房價勢必會加劇他們對未來預期的不確定性,為了儘早擺脫房價進一步上漲引發的各方面巨大支出,他們不得不把購房計劃提前,為此也會儘可能減少當期消費,而是更多地將錢存起來——不過這並不是自發地將閑錢儲蓄起來,而是一種「預防性儲蓄」。

其二,會強化對日常消費的「替代效應」。

除了房貸對其他領域消費的替代之外,那些暫時沒有購房能力的租房者同樣會受到影響。因為通常情況下,房價的上漲也會帶動房租的上漲,這就加重了租房者的壓力,對日常消費也是一種抑制。

此外,對於另一些已經擁有自住房卻熱衷於房產投資的人來說,不斷上漲的房價會讓他們認為投資於房產能夠獲得的收益更大,見效也更快,因而他們會將更多的流動性資金投入到住房之中,這同樣相當於替代了當期的消費。

其三,會加劇原有分配格局的重構。

持續上漲的房價會導致財富迅速向高收入人群聚集,而普通「無產者」的財富會相應減少,這種財富重新分配的效應不僅會讓很多人成為「房奴」,還會拉大居民收入差距。按照經濟學原理,高收入人群的日常消費水平已經基本得到滿足,邊際消費傾向會趨於減少,此時他們財富雖然有大幅度增值,但體現在消費上的可能並不明顯。另外,為了儘快買房,那些中低收入人群反而會進一步減少當期消費。因此,房價上漲帶來的原有分配格局重構是不利於擴大消費的。

其四,會引發購房之後的「連鎖效應」。

當今社會,對於新購房的多數年輕人來說,買房常常要動用父母的積蓄,甚至要依靠「六個錢包」的支持才能負擔得起。這時,不僅購房者自己的消費會被抑制,參與出資的老人們也將被迫減少日常開支。

當然,上漲的房價還會帶動商品房銷售面積增速加快,使得與商品房相關的商品銷售額增速上升,進而助力其他周邊行業的繁榮,比如家電、家居和建築裝潢等,相應的消費規模也會隨之擴大,這同樣是不可忽視的積極因素。

綜合來看,房價與消費可謂是相愛相殺:一方面,房價上漲帶來的「財富效應」對消費的影響是正向的,對於周邊行業的帶動效果也是顯著的;另一方面,「擠出效應」對消費的影響卻是負面的。在正向與負向影響並存的現實情形下,最終房價上漲影響居民消費的效果如何,將取決於兩股影響力量的比較。

我沒有基於某種數理模型與相應數據進行具體的測算,所以無法對於「房價上漲究竟是促進消費還是抑制消費」做出判斷。不過,考慮到眼下正值國民經濟擴內需、保增長的關鍵時期,對於不利於擴大居民消費的一面,顯然更值得人們警惕。

自2008年以來,我國居民部門槓桿率呈現出快速攀升趨勢,短短10年已從18%升至53.2%,其中個人購房貸款成為居民部門債務增長的主要力量,特別是2014年下半年以來,新增購房貸款對新增居民負債的貢獻率高達60%。其結果就是極有可能成為我國居民消費長期增長潛力的重要掣肘。

與此同時,根據中國家庭金融調查與研究中心的數據,目前我國城市家庭住房資產佔總資產比例約為七成,佐證了房產在我國家庭財富中的重要性以及家庭對房產的依賴。可是從資產配置的角度來說,這種現象並非好事。因為不動產的流動性差已是眾所周知,當家庭出現大額資金需求時,很難在短時間內變現,快速解決資金需求。更有甚者,一旦房產貶值,便會直接讓家庭財富蒙受縮水的損失。

好在「房住不炒」的理念正在持續深入人心,而房子的居住屬性也開始逐漸超越其投資屬性。可以預見的未來是,隨著樓市狂熱的逐漸褪去,房價將會向理性回歸,於購房人群與擴大消費來說都是振奮人心的事情。

此外,我們也應該適當轉變思路,將自身資產更為合理、更加多元化地加以配置,並通過不斷提升自身知識儲備、業務水平與各方面能力等途徑來實現自己與財富的增值,從而確保未來能夠獲得更多的收入報酬,以應對來自外界的各種挑戰。