上海易居房地產研究院發布數據報告,統計了各個城市的商品房待售狀況,也就是我們所說的樓市庫存。總的來看,截至4月底,監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為4.5億平方米,環比增長0.5%,同比增長4.2%。

其中,一線城市新建商品住宅庫存總量為2876萬平米,環比上漲2.8%,同比增速是34.6%,這裡說明一下,一線城市由於本身就數量少,再加上需求旺盛,之前庫存總量低,所以同比庫存大漲也很正常,二線城市的庫存總量,就是一線城市的8倍,達到2.2億平米,但是環比和同比都是下降的,環比跌了0.6%,同比跌了1.5%,可見二線城市對於住房的需求還是很高的,二線城市的樓市依然火爆。但是三四線城市就沒那麼樂觀了,庫存20186萬平方米,環比漲1.4%,同比漲7.6%。也就是說,三四線城市開始出現了樓市滯銷,庫存重新快速上升的情況。

如果從去庫存來看,一、二以及三四線新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個月。一線城市和三四線城市,都超過了10個月,這也印證了我們之前的判斷,也就是一線城市,由於控制人口流入,再加上保障房,限競房供給充足所以樓市穩中有降,而三四線樓市則是因為棚改貨幣化叫停,樓市沒有新增資金進入,所以基本房子也就賣不動了。

那麼有人說,這麼看一線城市要比三四線城市更危險了?其實並非如此,一線城市是因為預售證管控放鬆了,很多高價樓盤入市所以推高了庫存,他是高端供給增加導致的庫存上升,反而很可能拉高新建商品房的平均價格。而三四線城市則完全是需求下降,所導致的。所以體現在價格上,未來三四線顯然更加危險。

其實三四線城市根本就不應該上漲,這幾年之所以漲起來,全都是貨幣化推動導致的,2015年以前,三四線基本10年不漲,那是因為,2014年全國棚改貨幣化安置比例只有9%,而到了2015年快速上升至29.9%,2016年這一比例更是上升到了48.5%。

2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。所以這麼大的貨幣化安置比例,這才導致了三四線樓市瘋狂上漲,有的地方甚至漲了一倍以上,但是2018年中期貨幣化基本叫停,2019年棚改總量只有285萬套,遠低於原計劃的450萬套,更是低於2018年的626萬套,所以這股妖風顯然已經停了,未來三四線的房子肯定是賣不掉了,新房賣不掉,二手房就更不好賣了。家家戶戶都是多套房,誰家也沒有多餘的錢去接盤了。

報告還顯示,庫存上升最快的城市,有福州,惠州,南京,景德鎮,廊坊,韶關,北京,九江,徐州,廈門,這其中北京,南京,福州,廈門這都是原來的房地產熱門城市,應該引起大家的警惕。而庫存下降比較明顯的地方,濟南,鄭州,合肥,東莞等地,這幾個城市樓市需求還是很旺。

很多人都總聽專家說,我們城鎮化是房地產的動力,未來還有很多農民要進城,所以房價還會漲?但真是如此嗎?未來城鎮化,會帶來多少的需求呢?

最近聯訊證券也做了個研究,說假設2030年我們達到城鎮化70%的目標,也就是差不多每年增長0.5%,整個會有1.84億人進城,每年差不多安置1000-2000萬人,而且規律是逐漸遞減。也就是說2019年可能還能保證1900萬人,但是到了2030年也就只有1200萬人,那麼對應的住房需求就是,今年是7.4億平米,未來也會逐漸遞減,這11年總共需要79億平米左右。

如果再加上改善型需求,那麼總體測算得出結論, 2016年是住房需求最大的年份,達到12.8億平米,2019年開始需求降低只有10億平米左右,而且未來還會逐漸減少。而由於棚改貨幣化去庫存,造成的房地產熱銷,2016-2018年住宅銷售透支了11.2億平方米,約佔2019-2030年住宅總需求的9%。換句話說,現在我們已經多賣出去了很多的房子。甚至透支了未來一兩年的需求。