當一個全民性的行業只有50%以下的人進入時,這個行業就會製造中間階層和富人,這就是造富的過程。

無論在發達國家還是發展中國家,房地產的造富狂潮之後,都是造窮的狂潮。

警惕造富之後的反向效應,是今天最緊迫的課題。

任何一個全民參與的行業,都不僅僅是致富的作用,當達到節點後就會反向致窮。房地產是典型的全民參與的行業,緣於居住需求是所有人最基礎的需求,既與經濟規律有關也與人口周期有關,體現出典型的周期性行業的特徵。

從最近幾年的跡象來看,哪個城市開始出現炒房的苗頭,就會被住建部等部門拎出來殺雞給猴看,“房住不炒”的基本調控思路一直在延續。也就是說,房地產行業的政策空間已經不大,大局早已註定。

發達國家:房子不值錢,早有先例

前不久,黑龍江鶴崗成了網紅,但鶴崗之外,世界範圍內,這樣的城市還有很多。

現在的日本有大量幾十塊錢人民幣一套的房屋,底特律也有一美元的別墅,意大利正在以一歐元出售別墅,這些地方的房屋原本就是這個價格嗎?肯定不是。

對於上面這樣的房子,如果一個人從新房持有到今天,原來有幾十萬甚至百萬以上的財產,現在就成了窮光蛋,或許還要背上一屁股債,成為“負翁”。即便不是一個人連續持有,而是不斷轉賣,也不過是多幾個人承擔損失而已,照樣是批發窮人的過程。

次貸危機的時候,很多美國人遺棄了自己的房屋流浪街頭,因為還不起按揭貸款了;當初的日本,也有很多人被迫遺棄房屋,成為流浪漢。

被動遺棄房屋的人是大家看得見的、被房地產推向貧困的人群,實際還有看不見的。隨着房地產泡沫的破裂、房屋價值的下跌,房屋所有人的財富都會縮水,從某種程度上說都變窮了。

房屋價值下降,意味着債務危機、經濟減速,也就意味着失業上升,即便不持有房屋的人也會變窮。所以,這種造窮的過程是全社會的,絕不僅僅屬於少數人。

比如:次貸危機之後大約2017年,美國的房屋價格才恢復到次貸危機之前的水平,考慮到過去一些年美元的貶值,這些持有房屋的人依舊還在承受很大的購買力損失——他們變窮了。

發展中國家:房產造富之後,是造窮

上述都是發達國家,再看發展中國家。

一些發展中國家的特點是貨幣貶值的速度更快,即便使用外匯管制制度,也無法掩蓋實際貶值的速度更快這個現實,這有利於房價的上漲。但去年土耳其里拉暴跌之時,房屋的成交量幾乎跌到了零,意味着房屋失去了流動性,沒有流動性的房屋就不再具有建立在交易基礎上的財富屬性(零價值)。

 

當然,此時還可以出租(實際是發揮其居住功能來顯示其財富屬性),但匯率加速下跌推動通脹上升就會導致經濟萎縮,土耳其從去年下半年開始經濟連續萎縮,這意味着很多人失去了工作,人們或被迫遷徙到鄉下謀生,或成為難民,租住的需求就會快速下降,最終導致房屋的居住價值會下降,甚至有些房屋會下降到零(沒人租)。

當房屋失去出售所代表的財富功能、出租價值又下降的時候,房屋所有人既要面對資產貶值的壓力(貨幣貶值就帶來資產貶值,價格下跌也帶來貶值),也面臨利率不斷上升的債務壓力,還不上債就會被趕出來,窮人就會源源不斷地被批發出來。

所以與發達國家一樣,發展中國家的這種損失也是全社會的,有房的還是無房的都要承受。

無論在發達國家還是發展中國家,房地產的造富狂潮之後,都是造窮的狂潮。

不要再迷盲信房價必漲了

本世紀以來,全球房地產的造富狂潮,根源來於全球二戰之後的嬰兒潮(五六十年代出生的人口)。當歐洲、北美和中國均開始變老之後,未來的造窮狂潮也將是全球性的。

2000年之後的美國、加拿大、澳洲的房地產繁榮,源於它們是移民國家——移民不斷遷入。當中國也開始變老之後,一個重要的移民群體就會逐漸萎縮,其他國家很難填補這個窟窿(中國是人口最多的國家)。所以,未來房地產是全球性的問題。

即便未來印度以過去中國的軌跡發展,也一樣無法起到中國一樣的效果,這一點就不細說了。

中國加入世貿之後,人口紅利釋放,多方面推動房價的上漲,在2014年以前購房之人(包括參與了房改、拆遷的那部分人)都成為了中間階層或富人。現在,全社會所有人都聚焦在這個致富的渠道上,卻忽視了物極必反。

經濟學家給次貸危機的爆發找出了很多原因,但最根本的原因是,當太多人因房屋的高凈值而脫離一般勞動者的群體、進入更高層級(中間階層或富人)之後,就不會再珍惜原有的工作,因為他們可以依靠房屋的高凈值和社會保障生活。

這樣一來,社會就會逐漸喪失創造價值的能力。而當社會創造價值的能力無法彌補債務的時候,債務危機就會爆發。

想象一下,當一個城市每家每戶都有一套或以上房屋可用於出售、出租以實現高收益,進而不需要勞動就可以生存的時候,這個城市是什麼樣?

當所有的房屋都沒辦法出售或出租,等同於宣告這個城市“死亡”了。此時,房屋的價值就是零,每個人除了房貸的債務之外,一無所有,都是窮人。

當然,這種極端情況基本不會在現實中出現,但我想說的是,在房產領域,是時候警惕造富之後的反向效應了。

房價繼續攀升,於經濟發展和民生福祉而言,都絕非幸事,相信這也正是“房住不炒”政策背後的真正考量。