如果悉尼楼市的拍卖清空率高达80%,你肯定会以为当前的楼市交易十分火爆,房价依旧还处在上升的轨道之中。但事实真的是这样吗?

根据CoreLogic的数据统计显示,悉尼上周1,088有套房屋参与拍卖,清空率为62.4%;墨尔本有1,524套房屋拍卖,清空率为66.5%;堪培拉有112套房屋拍卖,清空率为66.7%;布里斯班152套,清空率为48.5%;阿德莱德115套,清空率为62.3%。

一般情况下,如果清空率低于60%,那么就表明市场价格处于停滞或下降的状态,楼市出现不太景气的情况。而如果清空率高于80%,这就表明当前的市场属于典型的“卖房”市场。

然而事实上,目前的清空率计算公式是这样的:

清空率=最终成交房产套数除以(报告结果的房产套数+撤回拍卖房产套数)

就这一个公式来看,存在一个明显的问题,那就是计算清空率的时候分母并不是用注册拍卖的总数,其中并不包括流拍的套数,这在无形中就提高了清空率的最终结果。

很多时候,房地产公司在进行数据统计的时候基本都来自于房产经济人所提供的数据,而房地产经纪人为了要在市场上形成影响力和竞争力,他们会将更为“合理”的拍卖结果报告给数据公司。这样一来,就会导致数据偏离真实情况。很多经纪人都觉得,如果清空率普遍较低,会影响到他们未来的业务。

如何正确看待清空率

根据澳大利亚迪肯大学(Deakin University)的研究报告显示,在解释房地产业的实际意义时,应该更加谨慎的面对数字,这主要是因为在地产行业人们很少讨论其负面的消息,尤其是对于从业人员来讲。

“同样,没有拍卖文化的市场会发现清空率统计数据的用处不大。例如,悉尼和墨尔本是全国两大拍卖城市。霍巴特和阿德莱德投资者可能几乎不会考虑这个数据。”

此外,迪肯大学(Deakin University)在此份报告中还提出了正确使用清空率的两个建议:

首先是需要结合该时段内拍卖物业的数量。如果一个城市每周末都有大量的房产拍卖,即便清空率不能触及80%的高点,也被认为本地区的楼市依旧火爆。

其次就是房产的待售天数。如果待售天数很短,这就说明本地房市供不应求;相反则表明楼市并不景气。当然,除此之外整体的经济环境以及银行的利率政策也是需要关注的重要因素。