加拿大房地产市场史无前例的牛市,最终由于政府的行政干预戛然而止。
  这场牛市里,在加拿大的多伦多和温哥华两个城市,房价的上升使得许多人一房难求。人们为了可以在城市里有片瓦遮雨,不惜一切代价的抢offer,街头巷尾的抢房大战过后,留下的是山一样高的按揭贷款债务。

  过去几年里,加拿大主要银行拼命放贷,目前加拿大的房屋按揭贷款余额高达1.8万亿加币,主要债务增长都是来自多伦多和温哥华两个城市。
  不过,这一切在温哥华实施了海外买家税后开始逆转,安省政府在去年四月学习BC省执行海外买家税后,多伦多的房价出现明显的回调。
  BC省由于其特殊的位置,对于海外买家十分敏感,BC省的房地产政策,也成为多伦多房地产的风向标!
  在上周新西兰政府通过立法,禁止外国买家购买新西兰房地产(澳大利亚和新加坡例外)后,加拿大各界引起强烈反响。BC省绿党领袖Andrew Weaver大声疾呼,政府应学习新西兰的做法,禁止外国买家在温哥华买房!
  如果BC省再来个新的立法,安省再次跟进的话,对房地产市场将会产生什么影响呢?
  温哥华实施海外买家税后,效果非常一般,房价照样高企。反观多伦多与温哥华则截然不同,海外买家的减少令本地房市很受伤。如果再来一轮新的行政干预,本已脆弱的市场将面临更多挑战!
  纵观这些年加拿大的经济发展模式,外国买家是驱动经济增长的主要动力!不仅在房地产如此,在加拿大主要的大型企业几乎都被海外买家购买!
  从轻工业到重工业,从石油企业到饮料啤酒,加拿大本土企业几乎都被外国买家,买,买,买!许多引以为豪的加拿大标志性企业都是外表挂的加拿大旗子,内部全都是外国心!
  很多人没有注意的是,去年加拿大地产市场最疯狂的时刻,加拿大房屋贷款中心CMHC发出警告,哈密尔顿的房价增幅疯狂程度,仅次于温哥华!
  从历史上看,哈密尔顿确实是Make Canada Great的典型代表,这个城市产生了加拿大两大民族企业:Tim Horton 咖啡,加拿大钢铁!
  可是,这些年里,随着世事变迁,哈密尔顿的钢铁厂和Timhortons两颗加拿大经济的明星都陨落。Tim Horton 咖啡被股神巴菲特携手3G集团收购,加拿大钢铁被美国钢铁收购后于2014年破产,去年底美国私人股权公司Bedrock,再次将其整合上市!
  这个城市的没落,不仅是一件区域性的小事,而是加拿大荷兰病的症状的典型代表。当本地经济进入一片萧条之际,幸亏有房地产的大潮来临,Hamilton市枯木逢春,由于多伦多房价奇高,大批人士涌入周边城市,哈密尔顿在榜首。
  一个实体经济千疮百孔的城市,当地大批钢铁工人失业,靠着政府的福利生活的情况下,哈密尔顿房地产价格增长幅度却可以超过多伦多,这可谓经济学中的一个奇观!很多当地人除了把升值的房子当成提款机以外,几乎一无所有。
  哈密尔顿现象反映出加拿大这些年里对于海外买家,海外资金越来越依赖。看看现在加拿大在国际贸易上的进出口结构,曾经的G7工业国,俨然转变成为了一个农业大国,一个矿产大国,一个房地产大国,将来发展成为大麻之国。
  加拿大本土的高附加值的制造业生存空间频临灭绝。庞巴迪摇摇欲坠,黑莓硬件外包,哈密尔顿的钢铁厂STELCO造就挂上星条旗,就连加拿大数一数二的能源企业帝国石油背后的控股公司正是美孚石油。
  加拿大民族企业的衰败,本土品牌不是被并购,就是沦为了私人股本手上的筹码。低价吸筹,减员增效后,然后上市融资转手赚的盆满钵满。远的不说了,现在股价高高飞起的大鹅,CANADA GOOSE被拜恩资本收购后然后IPO就是一个典型的例子。
  加拿大自由党联邦政府征税有道,但是扶持民族企业却显得稍逊一筹。自由党政府一直都在大派各种福利,引进难民不遗余力,但是对于树立本土企业,拉动有建设性的投资方面几乎毫无建树。
  现在本已生活成本高昂的加拿大人,如今又面临着与美国的贸易战!在这样的环境下,无论是BC省政府,还是安省政府,能对海外买家说不吗?许多经济学家都对禁止外国买家表示担忧。
  Capital Economics的经济学家Brown在发给HuffPost 的电邮中说,也许眼下不少人讨厌外国买家,把推高房价的责任归咎于他们。但外国投资者毕竟是一支购买力量,若未来经济下行再加上加元下跌,加拿大人可能就为把外国人赶走而后悔了!
  TD Bank的经济学家Caranci表示,一旦加拿大遭遇这样的经济困境,禁止外国买家的举措会让市场更弱,也更不稳定。因为外国人的“撤退”,就会让市场急转直下,房价跌起来止都止不住,最终受害的还是加拿大的消费信心,还有银行,还有经济。
  若政府在这个时候反悔了,又希望把外国买家拉回来,那么政府不仅面临诚信的问题,而且外国买家也不再相信政府,认为不知什么时候又会被逐出市场,因此他们将不愿入市