空置率这个数据很重要,事关市场信心,为什么不公布?反而,一直让大家猜。
 
北京到底多少空置房?90万套?100万套?这是一个非常敏感的数据。8月22日,前我爱我家副总裁胡景晖语出惊人,爆料说北京五环、六环以内大概有90万套空置房。8月26日,胡景晖又给了个新数据,北京全市有近100万套处于空置状态,是宁可空着也不出租!

北京到底有多少空置房,一直是个谜,最新的数据也是2012年的“旧数据”。

买房的、卖房的、建房的人都想心里有个“数”,但是又没有权威数据,怎么办?网友自发组织调查。

 

2010年,北京网友自发组织一场“晒黑灯”的活动,对20个小区进行调查,90.7%的网友认为北京的空置率很高。

问题是,通过黑灯率无法得出一个准确的数字,于是学者开始介入,得出了一个相对科学的统计数据:北京联合大学张景秋,带领课题组对北京50多个小区用电情况,进行两次固定样本抽查,得出结论,北京空置房率为27.16%。

2012年,北京市公安局人口管理总队在人口基础信息百日专项工作大调查中公布,北京房屋总量1320.5万套,已核对出租屋有139万套,已核对空置房屋为381.2万套,空置率达29%。

从2010年和2012年的数据,胡景晖说的北京空置房100万套,或许还有点儿“保守”!

 

什么是“空置” 如何统计?

市场上到底有多少空置房?北京没底儿,全国也没底儿。

根本的问题是,大家对“空置”房的定义根本都没有统一标准,相应的,全国范围内也就没有权威的空置房数据了。

什么样的房子算空置房?待售商品房,还是长期未居住的个人拥有房?

2005年,统计局公布的全国商品房空置率,其实就是以企业库存为概念,将开发商的待售率当成是空置率。但是,国际上空置房都是以长期未居住为标准的,所以2008年以后商品房空置率这一数据就不再公布。

 

目前,民间将空置房定义为 “无人居住的家庭自由住房”。

民间统计“空置”的方法可以归纳为,“看电表”、“查水表”“数黑灯”以及“学术调研”四大类。

国家电网在2010年和2017年分别做过一次空置房调查,由于初次的调查结果引发争议,在第二次调查中,空置房的测量标准做了调整,原先的连续6个月读表为零,调整为一年一户用电量不超过20度。

“查水表”一般是各市的自来水公司对住户水表进行检查,若两次查表时间内,度数基本保持相同就说明房子处于空置状态。

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水表每两个月抄一次,两次抄水表读数基本相同,就意味着房子至少四个月没人住了,属于空置。

“数黑灯”,由网友自发对本市小区内的房屋通过拍照的方式进行调查,采集房屋黑灯数量占比。

在已知的学术调研中,也没有明确说明无人居住的衡量标准,无论是6次上门调查无人应答,还是其他,都没有统一的标准。

 

这些空置房统计方法都存在缺陷:

比如,查电表和查水表,在没有征收空置税的情况下,或许还有些用,但是如果征收空置税,有“智慧”的空置房业主肯定会每月空放水和电来逃避监测。

“数黑灯”很难避免偶然性,旅游、出差等都有可能会被划为空置房。如果能对同一观察对象连续6个月到1年进行观测(同时注意季节影响),也许能反应出真实的入住率。但是单单北京就有1万多个已建成的小区,真要靠“数黑灯”这需要大量的人力物力。

 

在已知的学术调研中,对于无人居住的衡量标准没有明确说明。如果是按6次上门调查无人应答为标准,那么也存在偶然性,因为大多数人生活都具有规律性,如果每次上门调查时间相同,很容易出现多次无人应答的情况。

目前已有的空置房统计数据都不是跟踪的长期数据,有些房屋的空置极有可能是偶然的或短暂现象。并且由于民间机构能调动的力量有限,能选取的样本范围较小,所以数据的结论不具备普遍性。

 

全国到底多少空置房?超出警戒线了吗?

定义、衡量标准都不一样,统计出来的空置房数据当然有非常明显的差别。

由于采取的标准不同、以及间隔时间较长,国家电网两次调查得出的结果就有明显不同。

2017年大中城市房屋空置率11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率为14%。2010年,国家电网对660个城市的调查结果显示,空置房高达6540万套。

 

西南财经大学也给出了不同的数据。西南财大对880个样本的调查结果显示,2013年全国空置房为4898万套,空置率为22.4%,其中上海的空置率为18.5%。

横向对比一下,美国次贷危机时的房屋空置率才2.9%。欧洲国家,空置率最高的法国和德国,空置率只有6%和8%,最低的瑞士只有1.47%。

接下来再看具体的热门城市。

杭州和南京,靠读水表调查空置率。

 

南京在对80万住户的调查中,空置房有六七万套,空置率为8%-9%。杭州五城区57万自来水用户的调查中,有3万套空置房,空置率为5.3%。读水表反应的大中城市空置率比查电表小1倍。

上海调查空置率靠“数灯”。上海近百个小区的“数灯”调查中,发现上海的空置率达到50%,与西南财大数据有较大出入。

不同的标准,对应的警戒线也不同。

在各方统计支持按国际通行惯例设置警戒水平10%时,腾讯组织的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》就认为合理的空置率水平应该定为30%。

为什么?因为中国投资习惯与其他国家不同,部分投资群体持有的不修、不出租房产待涨,所以20%多的空置率属于可接受范围。

 

 

无论哪种调查,调查结论都显示,中国的空置房太多,空置率太高了!

 

征收空置税会发生什么?

中国空置房规模如此庞大,已经造成了极大的资源浪费和分配不均衡,无论从社会公平还是房住不炒角度看,空置税应该尽早实施,这可以将大量房源逼入租房市场,改善楼市结构性供需失衡状况。

2018年6月28日,香港就推出了空置税。香港空置税征收标准是,空置一年或以上的需征收房产税,征收时会对房屋租金做评估,空置税为年租金的200%。

需要特别注意的是,香港“空置税”针对的是已经建成但未售出一手私人住宅,主要整治开发商“捂盘”现象,并没有采用国际通用的“空置”概念,因此对“量价齐升”更为明显的二手房无抑制作用。

另外,全港2018年3月未售一手房为9000套,只占总体3%左右。因此市场估计此次“空置税”对香港房市基本面影响有限,从目前来看,也确实未能控制住房价上涨。

海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场,像香港这样针对开发商征收的空置税还是先例。

正常情况下,其他国家是如何征收空置税的呢?征收空置税会如何影响房价呢?

在法国,一间房空置超过1年就需缴纳房价的10%,第二年要缴12.5%,第三年15%,因此法国在过去十年时间里房价涨幅都很稳定。

墨尔本借鉴了温哥华的政策,对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税,这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。

在英国,如房产被空置长达两年或以上,政府会对空置房屋征收100%额外市政税。

在荷兰,如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住;在瑞典,政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

长期看,空置税并没有显著影响这些地区的房价。如果中国征收空置税,由于大量的控制房源存在,一定能够影响中短期楼市供需,房价和房租会下降,但是拉长十年或二十年,空置税对楼市的影响可能也很有限。